제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 2층 206호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사서해건설이며, 건물은 2018.10.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 34.3%까지 낮아졌지만, 이 물건은 최저가 자체보다 점유·등록·등기 변동을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
제공된 기준권리 산출은 2018.12.13 설정된 오송신용협동조합 근저당권입니다. 그런데 해당 근저당은 2019.05.15 해지로 말소되고, 같은 날 오송신용협동조합과 국일신용협동조합 명의의 새 근저당이 설정됐습니다. 따라서 실제 매각물건명세서상 말소기준권리가 어느 등기로 표시됐는지 원본 대조가 필요합니다. 다만 본건 206호의 김연서 전입일은 2024.02.08이므로 2018년과 2019년 어느 날짜를 적용하더라도 후순위라는 결론은 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층 206호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 대상면적 43.6833㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 기준권리 표시는 대조 필요
2019년 이후 설정된 다수 근저당권과 근저당권 가처분, 신용보증기금·서울보증보험·정병식· 제이비우리캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 채권최고액이 큰 공동담보 근저당이 여러 건이므로, 개별 호실에 실제 부담되는 채권잔액과 공동담보 배분관계는 별도 확인 대상입니다.
갑구에는 2022.06.09 민간임대주택 등록이 기재돼 있습니다. 등기 내용상 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 대상이므로, 경매 매각에 따른 등록말소 처리와 임대의무 승계 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 본건 206호 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연서 | 206호 | 2024.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 본건 206호 점유자는 김연서 1명입니다. 전입일 2024.02.08은 2018년 기준권리뿐 아니라 2019년 재설정 근저당보다도 늦으므로 대항력은 없습니다. 이에 따라 보증금을 배당받지 못하더라도 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 가능성은 판단할 수 없습니다. 이는 매수인 인수액보다 배당순서와 명도협의에 영향을 줄 수 있는 항목입니다. 조사된 다른 10명의 점유 내역은 201호·204호·302호·303호·304호· 502호·505호·601호·604호 등 다른 호실에 관한 것으로, 본건 206호의 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 실거래 검증이 없다
현재 최저가는 감정가 178,000,000원의 34.3%인 61,054,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 서해파스텔의 확인 가능한 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 금액이 없어 최근 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 마지막 낙찰일 정보는 2025.12.23으로 확인되지만 낙찰금액이 없어 가격 비교 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,054,000원 | 34.3% | 10,224,803,051원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,737,800원 | 24.01% | 10,242,789,559원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,916,459원 | 16.81% | 10,255,380,116원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,972원 |
| 1. 오송신용협동조합 · 을구 1번 근저당 | 1,760,000,000원 | 59,555,028원 |
| 2. 오송신용협동조합 · 을구 3번 근저당 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 국일신용협동조합 · 을구 3번 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 오송신용협동조합 · 을구 4번 근저당 | 591,000,000원 | 0원 |
| 5. 청주신용협동조합 · 을구 4번 근저당 | 293,500,000원 | 0원 |
| 6. 세종우리신용협동조합 · 을구 4번 근저당 | 957,500,000원 | 0원 |
| 7. 세종신용협동조합 · 을구 4번 근저당 | 947,000,000원 | 0원 |
| 8. 진천신용협동조합 · 을구 4번 근저당 | 744,500,000원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 · 갑구 4번 가압류 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험주식회사 · 갑구 5번 가압류 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 11. 정병식 · 갑구 6번 가압류 | 157,478,946원 | 0원 |
| 12. 제이비우리캐피탈 주식회사 · 갑구 8번 가압류 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 오송신용협동조합 근저당에 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 추정됩니다. 총 채권액 10,284,358,079원 중 59,555,028원이 배당되고 10,224,803,051원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동남초등학교 북측 인근으로 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 총 21개 호수의 도시형생활주택으로, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접하며, 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역이며, 2024.11.15부터 2026.11.14까지 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 497,700원/㎡이며 토지면적은 479㎡입니다.
- 환금성. 총 21세대의 소규모 도시형생활주택이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로, 실거주·임대수요와 향후 매도 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2018.12.13 근저당의 2019.05.15 말소와 같은 날 재설정된 근저당의 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 206호 점유 확인. 김연서의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록말소 처리, 임대의무기간 및 임대료 제한의 매수인 승계 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 공동담보 채권. 각 근저당의 현재 채권잔액과 공동담보목록, 개별 호실 배분관계를 금융기관 또는 원본 기록으로 대조하세요.
- 내부상태. 이해관계인 부재로 내부 확인 없이 통상 상태를 전제로 감정됐으므로 누수·결로·설비·마감·불법변경 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 동일 건물·인근 도시형생활주택의 최근 매매 및 임대 사례를 직접 조사하세요.
- 명도비용. 대항력은 없더라도 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의 및 집행비용을 응찰가에 반영하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류, 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 매각 진행상황. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 매각 결과와 후속 절차를 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
본건 206호의 점유자는 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 추정상 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조여서 인수 위험만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
그러나 3회 유찰됐다는 사실과 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 확인 가능한 실거래 금액이 없고, 총 21세대의 소규모 도시형생활주택이며, 민간임대주택 등록, 점유자 보증금 미상, 내부 미확인, 공동담보 및 말소기준 표시의 대조 필요성이 동시에 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원 추정, 가격 메리트는 검증 전까지 보류입니다.