대구지방법원 2025타경4053. 포항시 북구 용흥동 삼성푸른아파트 103동 11층 1103호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 소유자 이용원은 2012년 3월 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 104,000,000원입니다. 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 109,000,000원입니다.

겉으로 보이는 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 평균 115,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 최신 거래로 기재된 2026년 3월 거래가는 101,000,000원이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.8% 낮아진 하락 흐름입니다. 전체 평균 115,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면, 현재 최저가는 “확실히 싼 가격”으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 ‘상충 기재’ 확인이 먼저

권리 산정상 말소기준은 2022.03.14 해운대구 압류로 잡혀 있고, 그 뒤 경매개시결정과 2025년 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 “없음”으로 단정할 수 없다

감정평가에서는 본건이 임대 중인 것으로 조사됐지만, 점유자가 조사에 응하지 않아 내부조사와 임대조건 확인이 이루어지지 않았습니다. 보증금·전입시점·확정일자 등이 확인되지 않은 상태이므로 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 94.8%지만 최신 거래는 더 낮다

삼성푸른 동일 면적 84.93㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 115,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 115,000,000원, 최신 거래 101,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -2.8%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.8%입니다. 평균만 보면 할인처럼 보이지만, 최신 거래 101,000,000원과 2026년 3월의 100,000,000원·108,000,000원 거래를 함께 보면 신건 최저가가 최근 체감 시세의 하단보다 낮다고 볼 근거는 약합니다. 특히 최근 거래 추세가 -2.8%이므로 “최근 평균보다 5%가량 낮다”는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

현재 배당 산정에서는 채권자 총 배당이 0원, 소유자 잔여가 106,674,000원으로 표시됩니다. 다만 경매신청 채권자인 한국자산관리공사의 청구액은 108,862,827원이고, 등기에는 2016년 근저당권과 2024년 권리이전 기재가 함께 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 경매기록 원문을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 기재돼 있어 “통상 여러 번 유찰된다”는 전제를 세울 수는 없습니다. 현재 가격도 최근 12개월 평균보다 낮기 때문에 유찰 자체를 당연시하기보다, 실제 응찰 전 최신 거래와 점유관계를 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항의료원 북서측 약 300m 지점. 주위는 임야지대로 둘러싸인 주택지대로 각급학교, 의료원, 소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입은 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역, 소로3류와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕, 사용승인일 1996.06.04. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 단지 규모. 삼성푸른 260세대. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 95,000,000원에서 142,000,000원까지 폭이 큽니다.
• 현장 한계. 점유자의 조사 거부로 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 외부 조사와 통상적인 관리상태를 상정해 감정했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 전입세대·확정일자 확인. 임대 중으로 조사됐으므로 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제권을 확정해야 합니다.
• 근저당권 원문 대조. 2016년 삼성화재 근저당권의 말소 표시와 2024년 한국자산관리공사로의 이전 기재가 함께 있으므로 등기부 원문 및 경매기록에서 실제 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 청구액 108,862,827원과 현재 산정된 채권자 배당 0원이 일치하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 가격은 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 115,000,000원만 보지 말고 2026.03의 100,000,000원·101,000,000원·108,000,000원 거래와 -2.8% 하락 흐름을 함께 보세요.
• 내부 상태 확인. 내부조사가 거부돼 실제 수리 상태가 감정에 직접 반영되지 못했습니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인·실거래 원문을 직접 대조하세요.

맺으며 — 평균 할인보다 ‘점유와 최신 가격’이 우선

이 물건을 단순히 “최근 평균보다 5% 정도 낮은 신건”으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원보다 낮지만, 최신 거래 101,000,000원보다는 높고 최근 가격 흐름도 -2.8%입니다. 가격만으로 강한 메리트를 주기에는 근거가 부족합니다.

권리에서는 더 보수적이어야 합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없지만 감정평가에서 실제로 임대 중이라고 조사됐고, 점유자의 조사 거부로 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 2016년 근저당권의 말소 표시와 2024년 한국자산관리공사 이전 기재가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격보다 먼저 점유자의 대항력과 근저당권 존속관계를 확정해야 하는 물건입니다. 그 두 가지가 해소되기 전에는 산정상 인수 0원을 그대로 안전판으로 받아들이기 어렵습니다.