대구지방법원 2025타경4058. 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 130-2에 있는 토지와 건물로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(작업장), 제2종근린생활시설(옥외화장실), 창고, 주택증축입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 268.0㎡이고 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 소유자는 박홍규이며, 현재 경매는 신용보증기금이 2025.08.28. 신청한 임의경매입니다.
권리관계의 기준점은 2016.01.04. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 91,200,000원입니다. 그보다 앞선 근저당권과 2023년 가압류들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2023.12.01. 하나은행 근저당권 중 28,900,000원이 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 일부 이전된 등기가 있어, 배당 단계에서는 해당 일부이전 관계를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4058 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 130-2 · 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 일출로 147-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(작업장) · 제2종근린생활시설(옥외화장실) · 창고 · 주택증축 |
| 토지 | 지목 대 · 268.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박홍규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,499,600원 / 137,499,600원 (신건) |
| 청구액 | 28,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.01.04. 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거 2006년 포항축산업협동조합 근저당과 2014년 구룡포새마을금고 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 신용보증기금·경북신용보증재단· 부산시수산업협동조합·농업협동조합중앙회·중소벤처기업진흥공단 가압류도 이후 변제계획인가결정에 따라 말소됐습니다. 2024년 하나은행이 신청했던 임의경매는 2024.06.27. 취하돼 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재는 2025.08.28. 신용보증기금 신청으로 새 임의경매가 진행 중입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최근 거래, 최근 12개월 평균 또는 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 같은 137,499,600원의 신건 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 137,499,600원 | 91,200,000원 | 0원 | 43,574,606원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,999,680원 | 91,200,000원 | 0원 | 16,459,684원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,999,744원 | 86,015,749원 | 5,184,251원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 91,200,000원의 근저당권 기준 채권이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 2회 유찰 시 매각가가 87,999,744원으로 내려가면서 예상배당은 86,015,749원, 미배당은 5,184,251원이 됩니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 배당 부족분이며, 매수인 인수는 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,499,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,724,994원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,574,606원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 91,200,000원을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기부에는 2023.12.01. 신용보증기금에 대한 28,900,000원의 근저당권 일부이전이 있으므로 실제 배당권자·배당액은 원본서류 확인이 필요합니다.
④ 현황·제시외 물건 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구 목록 제2016-24호는 현장조사 시 소재불명으로 확인됐고, 중고로 매각된 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장 물건. 부동산 소재지에는 탑차 적재함 1동이 존재하는 것으로 현황조사보고서에 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 작업장·옥외화장실, 창고, 주택증축으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 구조가 중심이며, 주택증축 부분에는 위생·급배수 및 난방설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 소재 ‘포스코 구룡포수련원’ 남서측 인근에 위치합니다. 인근은 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 268.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(구룡포일반03)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 264,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서 원본, 실제 점유자 및 전입·사업자등록 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 하나은행 근저당 91,200,000원 가운데 28,900,000원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기와 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 원본 명세와 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 소재불명. 제2016-24호 기계기구가 현장에 없다는 조사내용과 감정가 반영 관계를 확인해야 합니다.
- 탑차 적재함. 현장에 존재하는 탑차 적재함 1동의 소유·철거·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 137,499,600원 자체를 시세로 간주하지 말고 인근 토지·근린생활시설 거래와 수익성 등을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 토지와 작업장·옥외화장실·창고·주택증축이 결합된 물건에 기계기구 소재불명 및 탑차 적재함 현황까지 있습니다.
또한 이 사건에는 최근 실거래 시세가 없어 감정가 137,499,600원이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 점유·현황·매각범위와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 신건이라는 이유나 인수액 0원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
