대구지방법원 2025타경4066. 포항시 북구 양덕동 포항이편한세상양덕 106동 11층 1101호 아파트입니다. 소유자는 차영민이고, 2013년 거래가액 212,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2013.11.22. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 추가 설정된 농협은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 현재 가격의 위치입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 262,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 같은 단지 동일면적 84.94㎡의 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최신 거래는 208,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 55,750,000원 높고, 최근 시세 대비 127.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4066 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1455 포항이편한세상양덕 106동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ |
| 소유자 | 차영민 · 단독소유 · 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 108,464,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없고 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 말소기준권리는 2013.11.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2017.11.20.에는 해당 근저당권의 채권최고액이 75,432,000원으로 변경됐고, 같은 날 36,000,000원 근저당권이 추가 설정됐으며 2018.06.12.에는 48,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이들 후순위 근저당권과 2025.08.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 과거보다 18.4% 낮다
포항e편한세상양덕 동일면적 84.94㎡의 확인된 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 229,458,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 206,250,000원이고 최신 거래는 2026.07. 208,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.4% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 16 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 9 | 219,500,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 84.94㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2024.08 | 84.94㎡ | 22 | 259,000,000원 |
| 2024.04 | 84.94㎡ | 20 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 6건 | 206,250,000원 |
| 전체 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 229,458,333원 |
전체 거래 평균만 보면 229,458,333원이지만 과거 257,000,000원, 259,000,000원, 260,000,000원, 270,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 반면 최근 거래는 188,000,000원부터 229,000,000원 사이에 형성돼 있고, 최신 거래도 208,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 262,000,000원을 과거 전체 평균만으로 평가해 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,532,000원 |
현재 매각가 262,000,000원 가정에서는 채권 228,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 29,532,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 262,000,000원 | 228,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 209,600,000원 | 205,865,600원 | 22,134,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 164,532,480원 | 63,467,520원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 209,600,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 206,250,000원과 가까워집니다. 2회 유찰 시에는 167,680,000원입니다. 어느 시나리오에서도 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로, 권리 인수와 가격 하락은 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 토지·단지 메모
- 단지 규모. 포항e편한세상양덕은 637세대, 사용승인일은 2013.08.19입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류, 중로1류, 중로2류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 32,072.9㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 공시지가. 1,430,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 229,458,333원보다 최근 12개월 평균 206,250,000원과 최신 거래 208,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.4% 낮습니다. 과거 고가 거래를 기준으로 현재 최저가를 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 현재 신건은 최근 시세 이상. 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.0%입니다.
- 권리 인수는 0원. 임차인·명시 인수권리·법정지상권 문제는 확인되지 않습니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원으로 내려가며 인수액은 계속 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석은 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 262,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 206,250,000원의 127.0%이고 최신 거래 208,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 과거보다 18.4% 하락했습니다. 단지 경매 통계도 평균 7.2회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 이 물건은 권리상 안전하지만 현재 신건 가격에는 메리트를 주기 어려운 C등급 구조로 보는 것이 데이터에 맞습니다.