대구지방법원 포항지원 2025타경4079. 구룡포여의주타워 가동 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 4층과 5층을 ‘구룡포2021풀빌라’라는 상호로 영업했으나 현재는 본 504호를 포함해 4층·5층 전체가 영업 중단 상태로 조사됐습니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 440,000,000원입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 확인된 임차인도 없습니다. 예상 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 2021.05.07 설정된 570,000,000원 근저당과 그 후의 채권자 이전, 2025.03.05 포항시 압류가 함께 나타나므로 입찰 전에는 등기부 원본에서 각 권리의 존속·이전·말소 관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경4079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설 · ‘구룡포2021풀빌라’ 영업 중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 5층 504호 |
| 소유자 | 김성욱 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 570,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수는 없다
실제 임차인 0명. 확인된 임차인은 없으며, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없습니다. 예상 매각 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 440,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 440,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 352,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 281,600,000원 | 0원 |
인수액이 모든 시나리오에서 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 440,000,000원, 1회 유찰 시 352,000,000원, 2회 유찰 시 281,600,000원입니다. 다만 비교 실거래가가 없기 때문에 어느 회차에서 시장가격 대비 저렴해지는지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,800,000원 |
| 신청채권 · 새마을금고중앙회 | 570,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 433,200,000원 |
현재 예상배당 계산에는 집행비용 6,800,000원과 소유자 잔여 433,200,000원이 표시되고, 신청채권 570,000,000원의 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 담보채권 배당은 원문 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 구룡포초등학교 남동측 인근으로, 부근에는 구룡포항·시장·어판장·음식점·각종 상가가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용됐고 4층과 5층을 ‘구룡포2021풀빌라’라는 상호로 영업했으나 현재는 5층 504호를 포함한 4층·5층 전체가 영업 중단 상태입니다.
- 도로. 단지는 남동측 왕복4차선, 남서측 왕복2차선 포장도로와 접하며 북서측 폭 약 6미터, 북동측 폭 약 4미터 포장도로에도 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,520.0㎡, 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다. 지형은 평지·가로장방이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 규제자유특구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함·저촉되며 소로2류와 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 화재경보·옥내소화전, 시스템에어컨 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 실거래 비교 근거가 없으므로 440,000,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 말고 구룡포 일대 유사 숙박·상업시설의 실제 거래 및 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 영업 중단 원인. ‘구룡포2021풀빌라’가 4층·5층 전체에서 영업 중단 상태인 만큼 시설 상태와 재영업 가능성, 운영비 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.05.07 설정 근저당의 이후 이전 기록과 2025.03.05 포항시 압류, 2025.09.01 경매개시결정의 관계를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현황조사·점유관계와 실제 사용자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당 확인. 신청채권 570,000,000원에 대해 예상배당이 0원으로 표시된 만큼, 배당요구·담보채권·세금 반영 여부를 배당표와 원문 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 용도가 어렵다”
현재 자료 기준으로 이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수 0원입니다. 반면 투자 판단을 어렵게 만드는 쪽은 가격과 물건성입니다. 신건 최저가는 440,000,000원이지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 실제 이용상태는 숙박시설이며 4층·5층 전체가 영업 중단 상태입니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”하는 유형보다는, 권리 원본을 한 번 더 대조하고 영업 중단 상태의 시설·수익성·환금성을 먼저 검증해야 하는 상업·숙박시설형 경매로 보는 편이 적절합니다. 현재 회차에서는 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 매력은 확인되지 않은 상태입니다.
