제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 3층 301호입니다. 감정평가상 건물은 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수로 구성돼 있습니다. 사용승인일은 2018.10.11입니다. 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가 85,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 동일 면적의 실거래 금액이 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
등기상 다수의 공동담보 근저당과 가압류·압류·가처분이 얽혀 있지만, 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 현재 최저가 전액은 집행비용과 선순위 오송신용협동조합 근저당 일부 배당에 소진되며, 신청채권자 국일신용협동조합에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 그러나 대상 301호의 내부 상태와 임대관계는 현장에서 확인되지 않았으므로, 권리 소멸 여부와 별개로 점유·명도 사실관계는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층301호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 전체 21개 호수 · 사용승인일 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 말소기준 원본 대조 필요
계산상 말소기준은 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당권 1,760,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이 2018.12.13 근저당에는 2019.05.15 해지에 따른 말소등기가 함께 확인되고, 같은 날 오송신용협동조합과 국일신용협동조합의 후속 근저당이 설정됐습니다. 따라서 실제 말소기준권리의 순위와 말소 상태는 최신 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 11명, 301호 특정 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 실제 임차인·점유 관련 신고는 11명입니다. 그중 301호로 직접 특정된 사람은 없지만, 문상미의 점유 호수는 미상이고 대상호 내부조사도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 301호 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 전입일이 확인된 신고자는 모두 계산상 말소기준일 이후이며 대항력 없음으로 분류됐고, 저스트브레드는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
| 성명·상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남영 | 201호 | 2023.07.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장종기 | 204호 | 2023.12.01 | 3,000,000원 / 680,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문상미 | 미상 | 2023.11.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연서 | 206호 | 2024.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 저스트브레드 | 302호 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 설숙이 | 303호 | 2022.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성훈 | 304호 | 2022.06.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대성 | 502호 | 2021.09.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정훈 | 505호 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준석 | 601호 | 2022.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다영 | 604호 | 2021.03.10 | 2,000,000원 / 520,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 2. 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 28,230,210원 |
| 3. 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 10,284,358,079원이고 현재 회차 예상배당은 28,230,210원, 미배당은 10,256,127,869원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격·환금성 — 낮은 최저가만으로 판단할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 서해파스텔의 대상 면적과 일치하는 실거래 금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 29,155,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회로, 현재 물건의 3회 유찰과 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 10,256,127,869원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 10,264,716,932원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 10,270,729,276원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근이며, 주위는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 479.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 497,700원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 공부·탐문·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유 확인. 전입세대열람, 주민등록·사업자등록 점유자료, 관리사무소 탐문을 통해 실제 점유자를 특정하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2018.12.13 근저당과 2019.05.15 말소·후속 설정의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 민간임대주택 상태. 2022.06.09 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 신고자가 많으므로 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하세요.
- 내부 상태 재확인. 내부 미확인 감정이므로 누수·결로·시설 고장·수선비와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 서해파스텔 또는 인근 도시형생활주택의 동일·유사 면적 실거래와 임대료를 확보한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 제2공항개발사업 예정지역·주변지역 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것은 301호의 실제 상태”
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 전입일이 확인된 점유 신고자들도 계산상 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 등기에는 말소된 근저당과 후속 근저당이 연속해 있고, 민간임대주택등기도 존재합니다.
무엇보다 대상 301호의 점유자와 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 현황조사상 신고된 11명 대부분은 다른 호수에 관한 내용이고 호수 미상 신고도 있습니다. 동일 면적 실거래 금액도 없어 감정가의 34.3%라는 할인율을 실제 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 배당 계산은 인수 0원, 현장 확인은 미완료. 이 물건의 판단 순서는 낮은 최저가가 아니라 말소기준 원본 대조, 301호 점유 확인, 내부 상태 확인, 실거래 검증입니다.