대구지방법원 2025타경4088. 포항시 남구 해도동 211-34의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 감정평가상 1층은 계단실, 2층-3층은 다가구 4세대, 4층은 3세대로 이용 중입니다. 권리관계의 기준점은 2023.03.21. 평창군산림조합 근저당권 373,100,000원입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 이야기가 달라집니다.
특히 이정자는 2018.10.25., 김혜원은 2021.03.08., 김채운은 2022.11.24. 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 배당가정에서는 김채운의 60,000,000원 보증금은 우선변제로 전액 배당되지만, 이정자 25,000,000원과 김혜원 1,000,000원은 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 또 장민이·전민경은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 211-34 · 경상북도 포항시 남구 문예로40번길 39 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 270.7㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 4층 · 1층 계단실 · 2층-3층 다가구 4세대 · 4층 3세대 |
| 소유자 | 육동구 · 2021.11.18. 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,025,784,800원 / 1,025,784,800원 (신건) |
| 신청채권 관련 | 평창군산림조합 · 청구액 273,159,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
김채운은 2022.11.24. 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 뒤 2026.06.01. 주택임차권등기를 했습니다. 매각물건명세서에는 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당가정과 1회·2회 유찰 시나리오에서는 모두 60,000,000원이 우선변제로 전액 배당되는 구조이므로 해당 시나리오상 김채운의 추가 인수액은 없습니다.
엄상웅의 전입은 2024.05.10., 김소영의 전입은 2024.01.25.로 말소기준권리 이후이고, 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 장민이와 전민경은 전입일이 확인되지 않고, 보증금 역시 확인이 필요해 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 인수·배당·미상 구분
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정자 | 101호 · 주거 | 25,000,000원 | 2018.10.25 / 2018.10.25 | 미확인 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김혜원 | 103호 · 주거 | 1,000,000원 | 2021.03.08 / 미확인 | 미확인 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 엄상웅 | 2층 102호 약 50㎡ · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2024.05.10 / 2022.04.22 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소영 | 2층 203호 약 40㎡ · 주거(임차권등기) | 5,000,000원 | 2024.01.25 / 2025.09.30 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채운 | 4층 303호 약 48㎡ · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.11.24 / 2022.11.24 | 2026.06.01 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 장민이 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민경 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,025,784,800원 또는 최저가 1,025,784,800원이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 특히 실제 자금 부담은 낙찰가만이 아니라 확인되는 인수액까지 합쳐 봐야 하므로, 신건 기준 확인분 실질취득은 1,051,784,800원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,025,784,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,657,848원 |
| 1. 임차인 김채운 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 인수 · 임차인 이정자 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김혜원 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 평창군산림조합 | 373,100,000원 | 373,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 580,026,952원 |
배당가정에서는 김채운 60,000,000원과 평창군산림조합 373,100,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 580,026,952원이 남습니다. 이정자 25,000,000원과 김혜원 1,000,000원은 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,025,784,800원 | 0원 | 580,026,952원 | 26,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 820,627,840원 | 0원 | 376,921,562원 | 26,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 656,502,272원 | 0원 | 214,437,249원 | 26,000,000원 |
제시된 시나리오에서는 유찰이 진행돼도 평창군산림조합 채권은 전액 배당되고 김채운 보증금도 전액 변제되는 구조입니다. 반면 이정자·김혜원의 확인 인수액 26,000,000원은 각 시나리오에 그대로 남습니다. 따라서 최저가가 낮아지는 것만으로 총 취득부담이 같은 비율로 낮아진다고 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해도근린공원 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정도 대체로 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급배수·위생·도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 270.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 518,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 여부도 없습니다.
- 법정지상권. 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이정자·김혜원 인수 확인. 현재 배당가정상 25,000,000원과 1,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 김채운 배당 확인. 보증금 60,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액 인수 조건이 있으므로 실제 배당표를 다시 확인해야 합니다.
- 장민이·전민경 확인. 전입일·보증금이 미상인 만큼 주민등록 전입세대·점유·계약관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당가정에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준권리 이후 소멸”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 물건의 권리분석 포인트는 근저당권 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이정자·김혜원은 현재 배당가정에서 합계 26,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 김채운은 60,000,000원 보증금이 현재 시나리오에서는 전액 배당되지만 부족분 발생 시 매수인이 잔액을 인수하는 조건이 명시돼 있습니다. 여기에 장민이·전민경은 대항력과 보증금이 미상입니다.
따라서 신건 최저가 1,025,784,800원만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 현재 확인분만 반영해도 실질취득은 1,051,784,800원이고, 미상 임차관계가 추가로 확인되면 부담은 더 커질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 가격이 싸다는 근거 역시 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차와 미상 임차 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
