대구지방법원 2025타경4108. 포항시 북구 환호동 환호해맞이그린빌 111동 25층 2506호, 전용 39.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 상속을 원인으로 등기된 김복순·김한선·김현자 각 3분의 1 공유입니다. 이 사건은 권리관계보다 가격 판단이 더 중요한 신건입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 산출 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 표시됩니다.
다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2014년 삼성생명보험 근저당, 2020년 김만수 근저당과 전세권, 이후 칸츠자산관리대부로의 권리 이전, 과거 두 차례의 경매개시와 취하·각하, 2025년 새 임의경매, 상속등기와 지분 가압류가 이어졌습니다. 특히 2020.06.09에는 근저당 접수번호 41918 다음 전세권 접수번호 41919가 이어져 있어 동일일자 권리의 접수순서를 반드시 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4108 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 111동 25층 2506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.94㎡ · 철근콘크리트구조 25층건 중 25층 |
| 소유자 | 김복순 · 김한선 · 김현자 (각 3분의 1 공유, 2021.07.01 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 칸츠자산관리대부 주식회사 / 35,978,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 순서는 확인해야 한다
2014.06.13 삼성생명보험의 근저당이 설정됐고, 2020.06.08 채권최고액이 7,700,000원으로 변경된 뒤 2021.10.28 칸츠자산관리대부로 이전됐습니다. 별도로 2020.06.09에는 김만수 명의 근저당 30,000,000원이 먼저 접수되고, 바로 다음 접수번호로 김만수 전세권 5,000,000원이 설정됐으며 두 권리 모두 이후 칸츠자산관리대부로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 18.1% 높다
같은 단지 해맞이그린빌1단지 전용 39.94㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 110,375,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 6.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.94㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 39.94㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 39.94㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 39.94㎡ | 23 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 39.94㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 39.94㎡ | 16 | 119,000,000원 |
| 2024.12 | 39.94㎡ | 6 | 104,500,000원 |
| 2024.10 | 39.94㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2024.09 | 39.94㎡ | 1 | 107,000,000원 |
| 2024.08 | 39.94㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2024.08 | 39.94㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2024.04 | 39.94㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.94㎡ | 3건 | 105,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득비용인 124,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 118.1%입니다. 즉 최근 거래 수준보다 높은 가격입니다. 더구나 최신 거래는 2026.08의 100,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -6.4%입니다. 전체 12건 평균 110,375,000원만 보더라도 현재 최저가는 평균보다 높지만, 하락장에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 중요하게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 김만수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 6,547,705원 | 6,547,705원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 6,547,705원 | 6,547,705원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 6,547,705원 | 6,547,705원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,820,885원 |
산출 배당표상 채권 합계 24,643,115원은 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 소유자 잔여는 96,820,885원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,536,000원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 환호공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로인 삼호로변에 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층건 중 25층 2506호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 30미터, 동측 약 20미터 포장도로와 접하며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규모·환금성. 해맞이그린빌1단지는 2,023세대, 2005.12.22 준공입니다. 동일 39.94㎡ 거래가 이어지고 있지만 최근 12개월 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 흐름은 -6.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 110,375,000원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 118.1%입니다.
- 근저당·전세권 원본 대조. 2020.06.09 근저당 접수 41918과 전세권 접수 41919의 선후관계, 2014년 근저당 변경·이전 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 상속·공유관계. 현재 소유자는 김복순·김한선·김현자 각 3분의 1 공유로 등기되어 있습니다. 인도·명도 협의 상대방을 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 장기 체납 여부는 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 35,978,082원과 산출 배당표의 신청채권자 배당 0원 표시가 일치하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 118.1%의 가격
이 물건은 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리가 없고, 산출상 인수액도 0원이라는 점에서는 분명한 장점이 있습니다. 그러나 현재 회차에서 실질취득비용은 최저가와 같은 124,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 105,000,000원의 118.1%입니다. 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 거래 흐름도 -6.4%입니다.
따라서 이 사건을 “인수 없는 안전한 신건”이라는 이유만으로 높게 평가하기는 어렵습니다. 등기 자체도 근저당·전세권 이전과 과거 경매 취하·각하, 상속등기까지 이어져 원본 확인이 필요한 구조입니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 이상. 현재 회차의 핵심은 권리가 아니라 1.24억을 최근 시세와 비교해 감당할 이유가 있는지입니다.
