대구지방법원 2025타경4123. 포항시 남구 구룡포읍 석병리 일대의 토지와 야영장시설 등을 일괄매각하는 사건입니다. 기호 9~26은 감정평가상 야영장시설 등으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2018년과 2019년에 설정됐던 서포항농업협동조합·드림저축은행·머스트삼일저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.10.14. 영주농업협동조합 근저당 4,620,000,000원입니다.
그 뒤 2023.11.27. 영주농업협동조합 근저당 438,000,000원이 추가됐고, 2025.09.12. 임의경매개시결정, 2025.10.20. 포항시 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 권리 인수 여부와 별개로 현장 이용관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4123 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 45-1 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 기호 9~26 야영장시설 등 이용 |
| 소유자 | 김혜영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,303,764,270원 / 6,303,764,270원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 368,429,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 영주농협 근저당
2018년 서포항농업협동조합 근저당 2건과 드림저축은행 근저당, 2019년 머스트삼일저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022.10.14. 영주농업협동조합의 채권최고액 4,620,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 2023.11.27. 같은 금융기관의 438,000,000원 근저당과 이후 임의경매개시결정·포항시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 이 사건의 핵심 — 농취증과 원상회복 가능성
이 물건에서 가장 주의해야 할 부분은 말소기준보다 매각조건과 토지 이용상태입니다. 목록 1·2·3·4·5·7은 농지취득자격증명 제출이 요구되고, 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있습니다. 또 목록 1·7은 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
| 대상 | 확인사항 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 목록 1·2·3·4·5·7 | 농지취득자격증명 제출 필요 | 미제출 시 보증금 몰수 |
| 목록 1·7 | 원상회복명령 발하여질 가능성 | 구룡포읍 사실조회회신 확인 필요 |
| 목록 1 | 도시계획시설(도로) 저촉 | 저촉 감안 평가 |
| 목록 2~5 | 건축(허가)신고 사항 존재 | 변경 여부 입찰 시 재확인 |
| 지상 카라반·잡자재 | 철거·이동이 용이한 물품 소재 | 매각에서 제외 |
③ 공부상 지목과 현황이 다르다
토지는 공부상 지목과 실제 이용이 일치하지 않는 부분이 다수 있습니다. 감정평가와 매각물건명세서에 따르면 목록 1은 공부상 전이지만 현황은 잡종지 상태·일부 도로 등, 목록 2·3은 공부상 전이나 현황 잡종지 상태 등입니다. 목록 4·5·7은 공부상 답이지만 현황 잡종지 상태 등이고, 목록 6·8은 공부상 유원지이나 현황은 야영장시설 부지 등입니다.
- 목록 1. 공부상 전 · 현황 잡종지 상태, 일부 도로 등.
- 목록 2·3. 공부상 전 · 현황 잡종지 상태 등.
- 목록 4·5·7. 공부상 답 · 현황 잡종지 상태 등.
- 목록 6·8. 공부상 유원지 · 현황 야영장시설 부지 등.
- 기호 9~26. 야영장시설 등으로 이용 중.
목록 9의 건물등기사항증명서상 주소는 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 45, 113-3으로 기재되어 있으나, 실제 및 일반건축물대장상 주소는 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 113-3으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,303,764,270원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 65,437,643원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 영주농업협동조합 | 4,620,000,000원 | 4,620,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 영주농업협동조합 | 438,000,000원 | 438,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,180,326,627원 |
현재 회차 매각가 6,303,764,270원 가정 시 근저당 채권최고액 합계 5,058,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,180,326,627원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,303,764,270원 | 5,058,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,043,011,416원 | 4,990,181,302원 | 67,818,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,034,409,132원 | 3,991,665,041원 | 1,066,334,959원 | 0원 |
유찰되면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따라 바뀌는 핵심은 매각가와 채권자 미배당 규모이지, 등기상 인수액이 아닙니다.
⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석병2리마을회관 북동측 인근으로 단독주택·펜션·농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 9~26은 야영장시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 9는 일반목구조 리얼징크지붕 단층, 기호 10~26은 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 기호 9는 위생·급배수설비, 기호 10~26은 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 목록 1 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·주거용지·지구단위계획구역이며 소로3류에 저촉됩니다.
- 목록 2~6·8. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·규제자유특구에 해당합니다.
- 목록 7. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·가축사육제한구역·규제자유특구에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·3·4·5·7의 발급 가능 여부와 제출 절차를 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 1·7은 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 2026.02.03. 구룡포읍 사실조회회신 내용을 확인해야 합니다.
- 건축허가 확인. 목록 2~5의 2017-건축허가과-신축허가-236, 2017-건축허가과-신축허가-239 관련 변경 여부를 입찰 시 재확인해야 합니다.
- 매각 제외 물품. 지상 카라반과 잡자재 등은 매각에서 제외되므로 현장 잔존 상태와 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 전·답·유원지로 된 공부상 지목과 잡종지·도로·야영장시설 부지 등 현황 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계. 매수인 인수권리는 0원이지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.10.14. 영주농업협동조합 근저당을 말소기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 절차와 토지 상태’가 어렵다
이 사건은 등기만 보면 매수인이 떠안을 금액이 없는 구조입니다. 말소기준 이후의 영주농업협동조합 추가 근저당, 경매개시결정, 포항시 압류는 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다.
목록 1·2·3·4·5·7의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록 1·7의 원상회복명령 가능성, 목록 1의 도로 저촉, 목록 2~5 건축허가 사항 재확인, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각 제외 카라반·잡자재가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 0원, 입찰 절차와 현장·행정 리스크는 높음”입니다. 이 물건의 승부처는 말소기준보다 농취증 발급 가능성과 토지·시설의 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
