대구지방법원 2025타경4138. 포항시 북구 장성동 1367-7을 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김민주이며, 2016.03.04 소유권보존 당시 김선정으로 등기됐다가 2016.08.23 개명으로 김민주로 표시가 변경됐습니다. 권리의 기준점은 2016.03.31 설정된 흥해농업협동조합의 채권최고액 169,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정이 이어졌지만, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리도 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
임차인 김통겸의 보증금은 150,000,000원으로 작지 않지만 전입일 2019.03.22가 말소기준권리 2016.03.31보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당모형에서도 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 이 사건에서 권리상 핵심 위험은 보증금 인수가 아니라 실제 점유관계와 일괄매각 대상의 정확한 범위를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4138 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1367-7 · 경상북도 포항시 북구 삼흥로 77-18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소(1층) · 창고(2층) · 근린생활시설(카페 몰리 : 제조 및 판매시설) |
| 토지 | 305.2㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 제3종일반주거지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 664,800원/㎡ |
| 소유자 | 김민주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 430,958,000원 / 430,958,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 356,816,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리가 겹친 구조
말소기준은 2016.03.31 흥해농업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 같은 날 흥해농업협동조합의 65,000,000원·39,000,000원 근저당권이 추가되고, 2018.10.25 농협은행주식회사의 168,000,000원 근저당권, 2024.03.27 경북신용보증재단의 165,468,061원 가압류, 2025.09.18 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 명세서상 매수인 인수권리가 없고 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
2018.10.25 농협은행주식회사 근저당권 가운데 2025.04.08 134,400,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전된 등기도 확인됩니다. 이 등기는 후순위 근저당권의 일부이전 관계이므로, 입찰 전에는 원등기와 일부이전 등기의 채권관계를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김통겸 | 1동, 2동 | 2019.03.22 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김통겸의 전입일은 2019.03.22로 말소기준권리 2016.03.31보다 늦습니다. 따라서 보증금 150,000,000원 자체가 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이는 대항력에 의한 보증금 인수와는 구분해서 봐야 합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 신건 가격을 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 430,958,000원입니다. 동일 물건의 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 높게 평가하기보다는, 일괄매각 대상의 토지·건물 구성과 이용상태를 현장에서 확인한 뒤 가격을 검증하는 접근이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 430,958,000원 | 424,248,420원 | 182,219,641원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 344,766,400원 | 339,139,670원 | 267,328,391원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 275,813,120원 | 271,151,736원 | 335,316,325원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 430,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,709,580원 |
| 1. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 151,248,420원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 165,468,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 606,468,061원, 예상배당은 424,248,420원으로 182,219,641원 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 입지·물건특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성동 물건은 장량초등학교 남서측 약 250m 지점에 위치하며, 주변은 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 자연림으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 제조업소(1층), 창고(2층), 근린생활시설 ‘카페 몰리 : 제조 및 판매시설’이 기재되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 사용승인일은 각각 2016.02.18과 2012.07.25로 기재되어 있습니다.
- 토지. 305.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 용도지역은 도시지역·제3종일반주거지역이고 공시지가는 664,800원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함되고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록 1 일부 접도구역 저촉 및 이를 감안한 평가가 명시되어 있습니다.
- 별도 위치 항목. 감정요항에는 기호 4로 포항시 북구 청하면 청진리 청진항 서측 인근 토지도 함께 기재되어 있으며, 계획관리지역·성장관리계획구역·접도구역 관련 사항이 적시되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위부터 확인. 장성동 1367-7과 건물 1동·2동, 제시외 건물 및 감정요항의 기호별 대상이 실제 매각목록에 어떻게 묶이는지 매각목록 원본과 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 김통겸은 1동·2동을 점유하는 것으로 조사됐고 대항력은 없지만, 실제 인도·명도 일정과 영업 또는 사용 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 2018.10.25 농협은행주식회사 근저당과 2025.04.08 농업협동조합중앙회 134,400,000원 일부이전 관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 접도구역 저촉 확인. 목록 1 일부 접도구역 저촉이 감정에 반영돼 있으므로, 실제 저촉 부분과 이용 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되는 것으로 기재돼 있으므로 현황·면적·이용상태와 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 430,958,000원입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하지 말고 물건별 거래사례와 수익성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 물건번호와 권리관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 범위는 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.03.31 흥해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 김통겸의 전입은 2019.03.22로 뒤여서 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 신건 최저가 430,958,000원에 대해 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없고, 일괄매각·제시외 건물·일부 접도구역 저촉, 제조업소·창고·근린생활시설 이용상태까지 함께 봐야 합니다. 권리는 합격권이지만, 가격과 물건범위는 확인 후 접근. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 ‘무엇을 얼마에 사는가’를 정확히 확정하는 데 있습니다.
