29,155,000원
* 배당 계산상의 인수액입니다. 302호 점유자와 호실 미상 점유자의 임대차관계가 확인되기 전에는 최종 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 3층 302호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 2018년 10월 11일 사용승인된 지하 1층·지상 5층 규모이며 전체 21개 호실로 구성돼 있습니다. 소유자는 주식회사서해건설이고, 국일신용협동조합이 360,889,460원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.
등기부에는 여러 신용협동조합의 공동근저당, 근저당권 처분금지가처분, 가압류와 압류가 겹쳐 있어 외형상 복잡합니다. 다만 제공된 권리순위 계산에서는 2018.12.13. 오송신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 금전권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 채권 수가 아니라 본건 302호 점유자의 권원과 보증금이 아직 특정되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층302호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 3층 302호 |
| 면적 / 규모 | 18.51㎡ · 지하 1층/지상 5층 · 전체 21개 호실 |
| 사용승인일 | 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸형, 점유는 미확정
권리순위상 기준은 2018.12.13. 오송신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 오송·국일·청주·세종우리·세종·진천신용협동조합의 근저당권, 신용보증기금의 근저당권 처분금지가처분, 가압류와 압류는 계산상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서도 매수인이 등기상 채권을 직접 인수하는 금액은 0원입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명·명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 저스트브레드 | 302호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 문상미 | 호실 미상 | 2023.11.17 | 미상 / 미상 | 기준일 이후 | 미상 | 본건 관련 미상 |
저스트브레드는 현황조사에서 본건 302호 점유자로 확인됐지만 전입신고일·보증금·차임이 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 문상미는 2023.11.17. 전입으로 기준권리 이후이지만 점유 호실이 특정되지 않아 본건과의 관련성을 먼저 가려야 합니다.
② 가격·유찰 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,155,000원, 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 20,408,500원, 5회 유찰 시 14,285,950원으로 낮아지는 시나리오입니다. 서해파스텔의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 숫자일 뿐, 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 본건은 18.51㎡ 규모의 도시형생활주택이고 점유관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 302호와 유사한 면적·층·이용형태의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 924,790원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 11. 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 12. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 10,284,358,079원 | 28,230,210원 |
| 미배당액 | - | 10,256,127,869원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 924,790원을 제외한 28,230,210원이 선순위 오송신용협동조합에 배당되고 매각대금이 전액 소진됩니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원은 현재 회차 계산상 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평지이며 북측 약 6m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역이며, 2024.11.15.부터 2026.11.14.까지 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 21개 호실, 분석 면적 18.51㎡의 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 수요와 임대수익 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 점유자 확인. 저스트브레드의 실제 점유 개시일, 사업자등록·전입 여부, 임대차계약서, 보증금과 차임을 확인하세요.
- 호실 미상 점유자 확인. 문상미가 어느 호실을 점유하는지, 본건 302호와 관련이 있는지 확인하세요.
- 기준권리 대조. 2018.12.13. 근저당권과 2019.05.15. 말소·신규 설정의 접수순위 및 공동담보 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.06.09. 민간임대주택등기의 현재 상태와 낙찰 후 처리 절차를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 2026.11.14.까지로 기재된 허가구역 지정이 경매취득과 향후 처분에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·마감·불법변경·관리상태를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비와 세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 유사 면적의 실제 거래와 임대수익을 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 29,155,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 다수의 근저당권·가처분·가압류·압류는 기준권리 이후로 계산돼 매각으로 소멸하고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 본건을 직접 점유하는 저스트브레드의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 호실 미상 점유자도 남아 있습니다.
결론은 등기상 소멸형, 점유상 미확정형입니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자는 강해 보이지만, 시세 메리트와 실질취득액을 증명하는 숫자는 아닙니다. 302호 임대차관계, 민간임대주택 등록, 내부 상태와 실제 수요를 확인하기 전까지는 낮은 가격보다 확인되지 않은 권리를 먼저 경계해야 하는 물건입니다.