제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 3층 303호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 2018.10.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 규모이며 전체 21개 호수로 구성됩니다.
등기상 최초 근저당은 2018.12.13 오송신용협동조합 명의로 설정됐지만, 이 권리는 2019.05.15 해지되어 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리관계에서는 같은 날 다시 설정된 오송신용협동조합과 국일신용협동조합의 근저당이 실질적인 선순위 기준입니다. 이후의 근저당·가압류·가처분·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 최저가 기준 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층 303호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 대상 면적 18.51㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 전체 21개 호수 |
| 사용승인일 | 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현존 기준권리 이후는 소멸
2019.05.15 이후에는 오송신용협동조합·국일신용협동조합의 근저당에 이어 다수의 공동담보 근저당, 신용보증기금의 근저당권가처분, 가압류, 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 금전채권과 처분제한 등기는 매각으로 소멸하며, 배당을 받지 못한 채권액이 크더라도 그 미배당액이 매수인 채무로 넘어오는 것은 아닙니다.
다만 2022.06.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 최저가 기준 금전 인수액에는 반영되지 않았지만, 매각 후 민간임대주택 등록의 말소·행정 처리와 임대의무 관련 사항은 관할기관 및 원본 서류를 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 303호 점유관계 — 대항력 없음, 보증금은 미상
본건 303호의 실제 점유자로 확인된 사람은 설숙이 1명입니다. 전입일은 2022.05.19로 현존 선순위 근저당 설정일인 2019.05.15보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 임차인으로서 매수인에게 보증금을 승계시킬 수 있는 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설숙이 | 303호 · 주거 | 2022.05.19 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
확정일자와 배당요구 여부, 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 선순위 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 점유가 계속되고 있다면 인도명령·명도협의는 별도로 필요할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 우위는 미확인
감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,155,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%까지 하락했지만, 서해파스텔의 동일 면적 실거래 금액을 확인할 수 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 10,256,127,869원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 10,264,716,932원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 10,270,729,276원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.2% 추정) | - | 924,790원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 28,230,210원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 4번 근저당권 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 청구금액의 단순 합계는 10,284,358,079원이며, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당은 28,230,210원, 미배당은 10,256,127,869원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원도 현재 시나리오에서는 배당되지 않습니다. 국세 압류 3건 중 당해세가 있다면 실제 배당 순서는 달라질 수 있으나, 후순위 채권 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동남초등학교 북측 인근이며, 주위는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지는 인접 도로와 대체로 평지이며 북측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 건물. 2018.10.11 사용승인, 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수의 도시형생활주택입니다. 승강기·급배수·기본 위생·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역에 해당하며, 2024.11.15부터 2026.11.14까지 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 토지거래계약 허가구역입니다.
- 토지. 부지 면적은 479㎡, 지목은 대, 공시지가는 497,700원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 공부·탐문·외부관찰에 따른 통상 상태를 전제로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 임대차 원본 확인. 설숙이의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 점유가 계속된다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용이 생길 수 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 내부 미확인 상태로 감정됐으므로 누수·결로·설비·마감·관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 제주세무서장 명의 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.06.09 민간임대주택등기의 매각 후 말소 및 행정 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 허가구역 지정과 본건 취득에 적용되는 절차를 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 유사 도시형생활주택의 최근 매매·임대 가격과 공실 기간을 직접 조사하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 별개의 문제”
이 물건의 권리구조는 복잡해 보이지만 매수인 관점의 결론은 비교적 명확합니다. 303호 점유자 설숙이의 전입일은 선순위 근저당보다 늦고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하므로 금전 인수액은 0원입니다. 거액의 채권 미배당도 낙찰자가 떠안을 채무는 아닙니다.
그러나 권리가 소멸한다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 이미 3회 유찰됐고, 실거래 비교가 불가능하며, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 21세대 소규모 도시형생활주택의 환금성, 실제 임대수요, 명도와 수리비를 확인하기 전에는 ‘감정가보다 크게 낮다’는 이유만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 후입니다.