제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 3층 304호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 규모이며, 2018.10.11 사용승인을 받은 21개 호수 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 155,000,000원의 34.3%인 53,165,000원까지 내려와 있습니다.
겉으로는 큰 폭의 유찰이 눈에 띄지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 권리기준 재확인과 가격 검증의 부재입니다. 확인된 동일 물건 실거래 자료가 없어 53,165,000원이 실제 거래시장보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가보다 65.7% 낮다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 평가는 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층304호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 5층 · 21개 호수 · 사용승인일 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원이지만 기준권리 대조가 필요하다
이후에는 다수의 근저당권·가압류·가처분·압류와 경매개시결정이 이어집니다. 현재 제공된 권리판정에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 2022.06.09 민간임대주택등기가 존재하므로, 매각 후 효력과 관련 의무는 원본 문서에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대상 304호 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김성훈 | 304호 · 주거 | 2022.06.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대상 304호의 실제 점유자는 김성훈 1명입니다. 전입일 2022.06.20은 2018.12.13 권리판정 기준일은 물론 2019.05.15 새 근저당권 설정일보다도 늦으므로, 어느 기준을 적용해도 선순위 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 53,165,000원으로 감정가 155,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가격은 37,215,500원, 5회 유찰 시 가격은 26,050,850원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 16.81% | 0원 |
그러나 확인된 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 금액이 없어, 현재 실질취득 53,165,000원을 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 서해파스텔은 21개 호수의 소규모 도시형생활주택이고, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 3회 유찰이라는 현재 상태는 할인 매력의 증거라기보다, 감정가에서 매수세가 붙지 않았다는 환금성 신호로도 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 51,808,030원 |
| 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 근저당 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,284,358,079원 중 51,808,030원만 채권자에게 배당되고, 10,232,550,049원이 미배당되는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산된 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동남초등학교 북측 인근으로, 주위는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 서해파스텔 21개 호수는 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구 20m 이하, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지거래. 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역과 관련한 토지거래계약 허가구역으로, 기간은 2024.11.15부터 2026.11.14까지입니다.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 공부·탐문·외부관찰에 따른 통상 상태를 전제로 평가됐습니다.
- 환금성. 21개 호수 소규모 도시형생활주택이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회여서, 매도 시 수요와 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.12.13 근저당권과 2019.05.15 말소·재설정 관계를 등기부 원본 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.09 등기의 매각 후 효력과 낙찰자에게 적용되는 사항을 확인하세요.
- 304호 점유 확인. 김성훈의 현재 점유 여부, 퇴거 의사, 보증금·월세 및 실제 임대차계약서를 확인하세요.
- 내부 상태 재확인. 내부 미확인 감정이므로 누수·결로·마감·설비·불법 변경 여부를 현장에서 점검하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 37.3983㎡ 안팎 도시형생활주택의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 조사하세요.
- 세금 우선순위. 제주세무서장 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가 여부. 2026.11.14까지 지정된 토지거래계약 허가구역이 집합건물 취득에 미치는 적용 범위를 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 미납 관리비와 공용부분 하자, 승강기 및 외벽 유지보수 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 기재 매각기일 결과. 2026.07.14 매각기일의 진행·변경·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
현재 시나리오만 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 후순위 채권은 0원입니다. 대상 304호 점유자의 전입일도 선순위 담보권보다 늦어 대항력 인수형 위험은 낮습니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
하지만 최저가 53,165,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 확인된 실거래 기준이 없고, 소규모 도시형생활주택이 이미 3회 유찰됐으며 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 여기에 2018년 기준 근저당권의 2019년 말소기재, 민간임대주택등기, 세금 압류까지 원본 확인 항목이 남아 있습니다. 금전 인수는 0원, 권리·가격 검증은 아직 완료되지 않은 물건. 할인율보다 서류 대조와 현장 시세 확인이 먼저입니다.