감정가 34.3%까지 내려왔지만, 가격 검증이 먼저다 — 성산 서해파스텔 305호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 3층 305호, 전용 32.5433㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 감정가 1억 3,500만원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 46,305,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 듯하지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 등기 순위의 정정, 305호 점유 확인, 실제 거래가격 검증이 우선입니다.

등기상 2018년 12월 13일 오송신용협동조합 근저당권이 먼저 등장하지만 이 권리는 2019년 5월 15일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 오송신용협동조합·국일신용협동조합 근저당권군으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다. 그 뒤의 근저당권·가처분·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최초 근저당은 말소, 2019년 근저당군이 기준

2018년 12월 13일 설정된 오송신용협동조합 근저당권 1,760,000,000원은 2019년 5월 15일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 다시 설정된 오송신용협동조합 근저당권 1,740,000,000원과 국일신용협동조합 근저당권 300,000,000원이 이후 권리보다 앞섭니다. 이후 채권최고액은 각각 1,900,000,000원과 420,000,000원으로 변경됐습니다.

2022년 12월 16일 설정된 다수 신용협동조합 근저당권, 그 근저당권을 대상으로 한 신용보증기금 가처분, 2023년 이후 가압류와 2024년 임의경매개시결정, 2025년 압류는 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

② 점유자 조사 — 305호 특정 임차인은 확인되지 않았다

현황조사에 이름이 기재된 점유자는 11명이지만, 기재된 호수는 201호·204호·206호·302호· 303호·304호·502호·505호·601호·604호 또는 호수 미상입니다. 매각 대상인 305호로 특정된 점유자는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 실질취득 추정액은 최저가 46,305,000원과 같습니다. 매수인 금전 인수액이 0원으로 계산됐기 때문입니다. 그러나 이 금액을 비교할 전용 32.5433㎡의 일치 실거래가격은 확인되지 않습니다. 단지의 최근 낙찰일은 2025.12.23이고 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

따라서 감정가 대비 65.7%가 내려갔다는 사실은 경매 회차 정보일 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 전체 21호의 소규모 도시형생활주택이고, 내부 상태도 확인되지 않았으므로 감정가 34.3%라는 숫자만 근거로 가격 가점을 주면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)

총 채권액 10,284,358,079원 중 예상 배당액은 45,071,510원이며, 미배당액은 10,239,286,569원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원은 현재 시나리오에서 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동남초등학교 북측 인근이며, 주위는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.10.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물이며, 승강기·급배수·화재탐지 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·장애물제한표면구역·상대보호구역이며, 2024.11.15부터 2026.11.14까지 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 전체 21호의 소규모 도시형생활주택이고 단지 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로, 낮은 가격대에서도 실제 매수층과 임대수요를 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 내부 상태는 조사되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기 순위 재확인. 2018.12.13 근저당권의 2019.05.15 말소와 같은 날 새로 설정된 근저당권의 접수 순서를 등기 원본에서 대조하세요.
• 305호 점유 확인. 현황조사 명단은 대부분 타호수입니다. 관리주체·현장 방문을 통해 305호의 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.06.09 등기의 매각 후 처리와 임대 관련 의무를 매각물건명세서와 관계 기관에서 확인하세요.
• 세금 압류. 제주세무서장 압류 3건의 체납세목과 당해세 여부를 확인해 배당 변동 가능성을 점검하세요.
• 가격 검증. 전용 32.5433㎡와 유사한 인근 도시형생활주택의 실거래·임대료·공실 기간을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 내부 상태. 내부 미확인 물건이므로 누수·설비·마감·수리비를 보수적으로 반영하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 표기의 적용 범위와 입찰·취득 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 0원 인수, 가격은 검증 전 보류”

이 물건은 기준권리 뒤의 금전 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 305호로 특정된 대항력 임차인도 확인되지 않아 등기상 금전 인수 위험은 낮은 편입니다.

하지만 감정가 1억 3,500만원에서 46,305,000원까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 비교 가능한 전용 32.5433㎡ 실거래가격이 확인되지 않고, 21호 소규모 도시형생활주택이 이미 평균 3.0회 유찰됐으며, 305호 내부와 실제 점유 상태도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기, 세금 압류, 토지거래계약 허가구역 표시도 확인 대상입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류. 최저가보다 현장과 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.