감정가 34.3%까지 내려왔지만, 대상호 점유·시세 확인이 먼저 — 서귀포 서해파스텔 306호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 3층 306호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 178,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 61,054,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건의 판단 순서는 가격보다 먼저 대상호의 실제 점유와 내부 상태 확인입니다.

등기상 권리관계는 복잡해 보입니다. 다수의 공동담보 근저당과 가압류·압류·근저당권 가처분이 얽혀 있기 때문입니다. 그러나 권리분석 기준일은 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡하지만 기준일 이후 권리가 중심

말소기준으로 제시된 을구 1번 근저당권은 2018.12.13 설정되었고, 2019.05.15 해지로 말소된 뒤 같은 날 오송신용협동조합과 국일신용협동조합의 을구 3번 근저당권이 설정되었습니다. 조사된 전입일이 있는 점유자들은 모두 이 담보권 설정일보다 늦습니다. 따라서 해당 점유자들은 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.

2022.12.16에는 오송·청주·세종우리·세종·진천신용협동조합 명의의 공동담보 근저당이 추가되었고, 이후 근저당권 말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분, 신용보증기금·서울보증보험주식회사·정병식· 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 점유 조사 — 대상 306호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 서해파스텔의 여러 호실 점유자가 기재되어 있으나, 이 사건의 대상인 306호에 직접 대응하는 점유자는 확인되지 않습니다. 아래 조사 명의는 201호·204호·206호· 302호·303호·304호·502호·505호·601호·604호 또는 호실 미상으로, 대상호 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의도 없습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 할인은 미확정

현재 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,737,800원, 5회 유찰 시 29,916,459원입니다. 유찰이 이어질수록 표면 가격은 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되어, 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다.

서해파스텔은 21개 호수 규모이며 대상 전용면적은 43.6833㎡입니다. 그러나 대상 면적과 직접 맞는 거래 표본 및 거래금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 최근 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 3회 유찰 자체도 시장이 기존 가격대에서 응찰하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)

총 채권액 10,284,358,079원 중 59,555,028원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 10,224,803,051원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 0원입니다. 채권최고액 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동남초등학교 북측 인근이며, 주변은 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 479.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 497,700원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구 20m 이하, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부를 확인하지 못해 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 21개 호수의 소규모 도시형생활주택이고 이미 3회 유찰된 물건이므로, 동일 면적 거래사례와 실제 임대수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 306호 직접 점유 확인. 전입세대열람, 사업자등록, 현장 우편물·계량기·관리주체 탐문을 통해 대상호 점유자를 특정해야 합니다.
• 다른 호실과 혼동 금지. 현황조사에 나온 201호·204호·206호·302호·303호·304호·502호·505호·601호·604호 점유자를 306호 임차인으로 합산하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했으므로 누수·마감·설비·불법 용도변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 전용 43.6833㎡와 직접 비교할 수 있는 최근 거래 및 인근 임대료를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.09 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서 및 등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 국세 압류 3건과 당해세, 임차인 최우선변제가 실제 배당 및 명도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액은 공동담보목록과 연결되어 있으므로 개별 호수 배당액을 채권최고액 자체와 동일시하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다

이 물건은 감정가 178,000,000원에서 61,054,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원이고 말소기준 이후의 다수 권리는 소멸하므로, 등기상 인수 위험은 제한적입니다. 그러나 대상호인 306호의 직접 점유자와 내부 상태가 확인되지 않았고, 전용 43.6833㎡와 직접 맞는 거래가격도 확인되지 않습니다.

따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격과 점유는 보류입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가 낙찰 기회로 판단하기보다, 306호 점유·내부 상태·동일 면적 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지 61,054,000원이 싼 가격인지 여부는 확정할 수 없습니다.