제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 4층 501호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 29,841,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 단지 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
권리표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당이 말소기준으로 잡혀 있으나, 해당 등기는 2019.05.15 말소되고 같은 날 오송신용협동조합과 국일신용협동조합의 후속 근저당이 설정됐습니다. 이후 공동담보 근저당, 가처분, 가압류와 압류가 여러 건 이어졌으므로 원본 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준 순위 및 매각으로 소멸하는 범위를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층501호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 전체 21개 호수 · 사용승인 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 29,841,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택등기 | 2022.06.09 등기 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘말소기준 확인’이 먼저다
2019.05.15 이후 오송신용협동조합·국일신용협동조합 근저당, 2022.12.16 다수 신용협동조합의 공동근저당, 근저당권 처분을 금지하는 가처분, 신용보증기금·서울보증보험주식회사 등의 가압류, 국세 압류가 이어졌습니다. 배당모형은 이들 후순위 채권 대부분을 미배당으로 처리하면서도 매수인 승계액은 0원으로 계산합니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이므로, 채권자 미회수액이 크다는 이유만으로 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.
② 점유자 조사 — 501호로 특정된 임차인은 없다
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자 11명이 기재돼 있으나, 이 가운데 501호로 특정된 사람은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 2018.12.13 이후에 전입해 등기 요약상 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 302호 ‘저스트브레드’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 보류됩니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남영 | 201호 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장종기 | 204호 | 2023.12.01 | 3,000,000원 / 680,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 문상미 | 미상 | 2023.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김연서 | 206호 | 2024.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 저스트브레드 | 302호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 보류 |
| 설숙이 | 303호 | 2022.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김성훈 | 304호 | 2022.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김대성 | 502호 | 2021.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신정훈 | 505호 | 2023.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박준석 | 601호 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박다영 | 604호 | 2021.03.10 | 2,000,000원 / 520,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 87,000,000원의 34.3%인 29,841,000원입니다. 그러나 서해파스텔의 동일 조건 실거래 금액은 확인되지 않았고, 최근 매각일로 기록된 2025.12.23의 매각금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 단지명 | 서해파스텔 |
|---|---|
| 전체 호수 | 21개 호수 |
| 사용승인일 | 2018.10.11 |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 현재 유찰 | 3회 |
| 최근 매각일 | 2025.12.23 |
| 실거래 금액 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 937,138원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 28,903,862원 |
| 을구 3번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권액 합계는 10,334,358,079원, 채권자 배당액은 28,903,862원, 미배당액은 10,305,454,217원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원은 현재 회차 배당모형에서 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,841,000원 | 28,903,862원 | 10,305,454,217원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,888,700원 | 20,112,703원 | 10,314,245,376원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,622,090원 | 13,958,892원 | 10,320,399,187원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수이며 승강기·급배수·기본위생·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 공시지가는 497,700원/㎡, 토지면적은 479㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역과 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역 토지거래허가구역에 포함됩니다. 허가구역 기간은 2024.11.15부터 2026.11.14까지입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21개 호수 규모의 도시형생활주택이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 실거래 금액이 확인되지 않아 환금가액은 별도 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2018.12.13 근저당의 2019.05.15 말소와 같은 날 설정된 을구 3번 공동근저당의 접수순위 및 실제 매각 소멸 범위를 대조하세요.
- 501호 점유 확인. 전입세대열람, 현장 방문, 관리인·인근 탐문과 매각물건명세서를 통해 실제 거주자와 임대차계약을 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 감정평가에는 전체 21개 호수가 함께 언급되므로 매각목록에서 501호 단독 매각인지, 다른 물건과 일괄 매각되는지 확인하세요.
- 내부 상태 점검. 감정평가 당시 내부 출입이 이뤄지지 않았습니다. 누수·결로·설비·마감·불법 구조변경과 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.09 등기의 경매 후 처리와 낙찰자에게 적용되는 의무 여부를 확인하세요.
- 국세 압류. 2025.08.27, 2025.08.29, 2025.09.01 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세라면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신 인근 유사 도시형생활주택의 최근 매매가·보증금·월세·공실기간으로 응찰가를 산정하세요.
- 관리비와 공용부분. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액과 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 원본과 현장이 먼저다
이 물건의 표면적 장점은 분명합니다. 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,841,000원으로 내려왔고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실거래 가격이 없어 실제 저가 여부를 확인할 수 없고, 501호 점유관계와 내부 상태도 특정되지 않았습니다.
무엇보다 말소기준으로 표시된 2018.12.13 근저당이 2019.05.15 말소된 뒤 같은 날 후속 공동근저당이 설정된 등기 흐름은 반드시 원본으로 재검증해야 합니다. 민간임대주택등기와 국세 압류도 남아 있습니다. 결론은 가격은 싸 보이지만, 권리와 점유는 아직 닫히지 않았다입니다. 서류와 현장에서 불확실성을 해소하기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰하기 어렵습니다.