제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 502호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 29,841,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다.
권리 흐름도 단순히 “2018년 근저당이 말소기준”이라고 보면 안 됩니다. 2018.12.13. 설정된 오송신용협동조합 근저당은 2019.05.15. 해지로 말소됐고, 같은 날 다시 설정된 오송신용협동조합·국일신용협동조합 근저당이 등기상 살아 있는 최초 담보권입니다. 본건 점유자 김대성의 전입일은 그보다 늦은 2021.09.27.이므로 대항력은 없고, 예상 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층502호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인일 2018.10.11 · 전체 21개 호수 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 29,841,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원이지만 기준일을 바로잡아야 한다
2018.12.13. 설정된 채권최고액 1,760,000,000원의 오송신용협동조합 근저당은 2019.05.15. 해지로 말소됐습니다. 따라서 살아 있는 최초 담보권은 같은 날 설정된 오송신용협동조합 근저당 1,740,000,000원과 국일신용협동조합 근저당 300,000,000원입니다. 이후 근저당 변경, 후순위 근저당, 가압류, 가처분, 경매개시결정과 압류는 모두 이 기준일보다 늦습니다.
② 가격 시나리오 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 29,841,000원으로 감정가 87,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 20,888,700원, 5회 유찰 시 14,622,090원까지 낮아지는 시나리오입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 어느 회차가 실제 시세보다 낮은지는 비교할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 29,841,000원 | 34.3% | 0원 | 10,305,454,217원 |
| 4회 유찰 시 | 20,888,700원 | 24.01% | 0원 | 10,314,245,376원 |
| 5회 유찰 시 | 14,622,090원 | 16.81% | 0원 | 10,320,399,187원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 937,138원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 28,903,862원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 4번 근저당권 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 9번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,334,358,079원 중 채권자 배당은 28,903,862원으로 계산되며, 미배당액은 10,305,454,217원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 점유·임차인 — 본건 관련 실제 임차인 1명
현황조사에는 서해파스텔의 다른 호실 점유자들도 함께 기재돼 있으나, 매각 대상인 502호와 직접 관련된 점유자는 김대성 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 김대성의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대성 | 502호 · 주거 | 2021.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.10.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물이며, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역이며, 토지거래계약 허가구역 표시 기간은 2024.11.15.~2026.11.14.입니다.
- 토지. 대지 479㎡, 공시지가 497,700원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.12.13. 근저당의 2019.05.15. 말소와 같은 날 재설정된 근저당의 순위를 등기부 원문에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 말소된 근저당에 배당되는 것으로 표시된 부분은 채권승계·공동담보 관계를 포함해 실제 배당서류와 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 김대성의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부와 명도 조건을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·마감·설비·관리 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.09. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대관계를 원문에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 도시형생활주택의 매매·임대 사례를 직접 조사하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 장애물제한표면구역 등 표시가 본건 취득·이용에 미치는 범위를 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 같은 말이 아니다
본건은 김대성의 전입일이 살아 있는 최초 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형은 아니라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 감정가 87,000,000원에서 3회 유찰돼 29,841,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교 근거가 없고, 내부 상태가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기와 배당순위 대조사항도 남아 있습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격과 물건 상태는 검증 전 보류”입니다.