최저가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 제주 서해파스텔 503호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 4층 503호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 18.51㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층, 총 21개 호수로 2018년 10월 11일 사용승인됐습니다. 감정가 8,700만원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 29,841,000원입니다.

가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 확인되는 거래금액이 없어 감정가와 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 특히 소규모 도시형생활주택은 같은 건물 안에서도 면적·층·임대상태·내부 관리상태에 따라 거래성이 달라질 수 있습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 등기 구조는 복잡하다

제공된 권리 판정은 2018년 12월 13일 오송신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 잡고 있습니다. 이후의 근저당권·가압류·가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼, 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

2022년에는 민간임대주택 등록이 기재됐고, 이후 여러 신용협동조합의 공동근저당과 신용보증기금의 근저당권 말소등기청구권 보전 가처분, 다수의 가압류 및 국세 압류가 이어졌습니다. 권리 수가 많아 등기부가 복잡하지만, 복잡한 채권액 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 배당계산에서는 매각대금이 선순위 집행비용과 오송신용협동조합 근저당에 모두 소진됩니다.

② 점유·임차 조사 — 본건 503호 일치 내역 없음

확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 저스트브레드는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시해야 합니다. 해당 사업체의 기재 호실은 302호로 본건 503호와 다르지만, 본건 자체도 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인율은 미확정

현재 최저가는 29,841,000원으로 감정가 87,000,000원의 34.3%입니다. 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 본건의 세 차례 유찰과 같습니다. 반복 유찰은 가격 인하의 근거이지만 동시에 수요·환금성·점유 및 내부상태에 대한 시장의 보수적 평가가 반영됐을 가능성도 함께 봐야 합니다.

비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 저렴하다”고 표현할 수 없습니다. 현장 중개업소의 동일·유사 면적 매물, 실제 임대료, 공실 기간, 관리상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)

채권자 총 청구액 10,284,358,079원 중 예상 배당액은 28,903,862원이며, 미배당액은 10,255,454,217원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액은 360,889,460원이지만 현 회차 배당 예상액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.10.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물로, 승강기·기본위생·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 평지이며 북측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역 등에 포함되며, 2024.11.15부터 2026.11.14까지 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 497,700원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 21개 호수의 소규모 도시형생활주택이고 본건 전용면적이 18.51㎡이므로, 실수요보다 임대수익과 공실률에 따라 거래성이 좌우될 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2018년 근저당의 2019년 말소와 같은 날 설정된 후속 공동근저당 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 503호 실제 점유 확인. 조사 명단에는 503호가 없지만 호실 미상 점유자가 1명 있습니다. 전입세대확인서·현황조사 원문·현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 본건 호실 관련 임대차가 별도로 있는지 문건 열람이 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·곰팡이·설비·수선비와 실제 이용상태를 점검하세요.
• 시세 대신 수익성 검증. 비교 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 동일·유사 면적 월세, 공실 기간, 관리비, 매도 호가를 직접 조사해 응찰가 상한을 계산하세요.
• 세금 배당 확인. 제주세무서장 명의 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
• 토지거래 허가구역 확인. 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역 허가구역 기재와 관련한 취득 절차를 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가와 좋은 투자물건은 같은 말이 아니다”

이 물건의 현재 최저가는 29,841,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 배당계산상 매수인 인수도 0원이어서 표면적인 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 세 차례 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으며, 본건 내부와 실제 점유관계도 완전히 확인되지 않았습니다.

특히 21개 호수 규모의 도시형생활주택은 아파트처럼 단지 평균가격만으로 환금성을 설명하기 어렵습니다. 월세 수준과 공실률, 수선비, 매도 수요가 실제 가치를 결정합니다. 결론은 권리 인수는 0원 추정이지만 가격 판단은 보류입니다. “감정가의 34.3%”라는 숫자보다 503호의 실제 점유·내부상태·임대수익을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.