전주지방법원 2025타경21479. 익산시 영등동 비사벌아파트 103동 15층 1507호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 이 사건은 임차인 한솔이 곧 전세권자이자 경매신청채권자로 나타나는 구조입니다. 한솔은 2023.05.10. 전세금 135,000,000원의 전세권을 설정했고, 같은 임대차에 대해 2025.05.23. 임차보증금 135,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입·점유개시일은 2023.05.10., 확정일자는 2023.03.29.로 기재돼 있습니다.
말소기준으로 계산된 경매개시결정일은 2025.12.10.입니다. 따라서 그보다 앞선 한솔의 전세권과 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 특히 매각물건명세서에는 을구 17번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 한 문장이 이번 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 103동 15층 1507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.92㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 강정희 · 2024.05.17. 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한솔 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 잔액 승계가 핵심
이 사건의 실제 임차인은 한솔 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 동일한 한솔이 전세권과 주택임차권으로 함께 나타납니다. 두 권리에 각각 135,000,000원이 기재돼 있지만 이를 보증금 270,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 동일인·동일 계약일·동일 보증금 관계에서 분석해야 할 실질 보증금은 135,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한솔 전유부분 건물의 전부 | 2023.05.10. 확정일자 2023.03.29. | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 1.14억이 아니라 약 1.35억으로 비교해야 한다
비사벌아파트는 810세대, 1995.07.29. 준공 단지입니다. 동일면적 59.92㎡를 중심으로 확인된 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 106,191,666원입니다. 신건 최저가 114,000,000원 자체도 이 최근 평균의 107.4%입니다. 여기에 선순위 임차보증금 승계를 반영하면 가격 판단 기준은 약 135,000,000원으로 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.92㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 15 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 135,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 12 | 85,800,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 106,191,666원 |
최근 거래 범위는 84,000,000원~135,500,000원이고, 최신 거래는 2026.09. 93,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 15층 거래도 2026.08. 113,000,000원, 2026.07. 118,000,000원이 확인됩니다. 실질취득 기준 약 135,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 이 동일층 거래와 최신 거래보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 인수 · 임차인 한솔 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 16번 전세권 · 한솔 | 135,000,000원 | 111,604,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 한솔의 135,000,000원 채권 중 111,604,000원이 배당되고 23,396,000원이 미배당으로 남습니다. 전세권과 임차권은 동일인 한솔의 동일 보증금 관계이므로 135,000,000원씩 두 번 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 한솔 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 23,396,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 45,841,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 63,753,280원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 114,000,000원 → 91,200,000원 → 72,960,000원으로 떨어지지만, 미배당은 23,396,000원 → 45,841,600원 → 63,753,280원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수 잔액 증가로 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 그래서 이 사건은 “두 번 유찰되면 72,960,000원짜리 아파트”라고 평가하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트 1세대입니다. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물의 15층 1507호입니다.
- 입지. 이리동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 노폭 6M, 동측 노폭 12M, 남측 노폭 15M 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 비사벌아파트는 810세대, 1995.07.29. 준공이며 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준을 먼저 고정. 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 135,000,000원을 중심으로 손익을 계산해야 합니다.
- 미배당 잔액 확인. 현재 배당추정상 한솔 배당액은 111,604,000원, 미배당은 23,396,000원입니다. 실제 배당 결과와 매수인 승계 잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권·임차권 중복관계 확인. 동일한 한솔 명의의 전세권 135,000,000원과 임차권 135,000,000원을 별개의 보증금으로 이중 계산하지 말고, 임대차계약과 전세권 설정관계를 대조해야 합니다.
- 한솔과 소유관계 확인. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 모두 한솔로 나타나고 관계인 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로 계약서와 보증금 지급관계 확인이 중요합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 매각가 91,200,000원, 2회 유찰 시 72,960,000원으로 내려가지만 미배당은 각각 45,841,600원, 63,753,280원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 106,191,666원과 최신 거래 93,000,000원, 같은 15층 거래 113,000,000원·118,000,000원을 실질취득 기준과 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 114,000,000원이라 최근 거래와 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 달라집니다. 한솔의 보증금은 135,000,000원이고, 2023.05.10.의 대항요건이 경매개시결정 2025.12.10.보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건에서 비교해야 할 숫자는 114,000,000원이 아니라 실질취득 기준 약 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 106,191,666원, 최신 거래 93,000,000원, 동일 15층 거래 113,000,000원·118,000,000원과 비교하면 가격 우위가 없습니다. 게다가 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 미배당 잔액이 증가합니다. 권리 인수 위험이 크고, 가격 메리트도 확인되지 않는 사건입니다.
