제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 4층 504호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 사용승인일 2018.10.11의 철근콘크리트구조로, 지하 1층·지상 5층에 총 21개 호수가 있습니다. 소유자는 주식회사서해건설이며, 2018.10.26 소유권보존 이후 여러 신용협동조합의 공동담보 근저당과 가압류·가처분이 중첩된 구조입니다.
최저매각가는 감정가 89,000,000원에서 2회 유찰된 43,610,000원입니다. 현재 예상배당표에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위로 산정된 오송신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 신청채권자 국일신용협동조합에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 다만 낮은 최저가와 안전한 권리는 같은 뜻이 아닙니다. 본건 호실의 실제 점유상태, 말소기준권리의 정합성, 내부상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층504호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 4층 504호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 지하 1층·지상 5층 · 전체 21개 호수 · 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 용도지역·규제 | 제2종일반주거지역 · 고도지구(20M 이하) · 토지거래계약에 관한 허가구역 · 상대보호구역 · 장애물제한표면구역 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 그러나 말소기준 대조 필요
현재 권리 산정은 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당 1,760,000,000원을 말소기준으로 삼고 있습니다. 문제는 이 근저당에 대해 2019.05.15 해지를 원인으로 한 말소등기가 이어진다는 점입니다. 같은 날 오송신용협동조합 1,740,000,000원과 국일신용협동조합 300,000,000원의 근저당이 새로 설정됐으므로, 실제 매각물건명세서가 어느 권리를 말소기준으로 확정했는지 원본 대조가 필요합니다.
다만 건물 내 전입일이 확인된 점유자 10명의 전입일은 가장 빠른 경우도 2021.03.10으로, 2019.05.15보다 늦습니다. 따라서 이들의 전입일만 놓고 보면 2018년 또는 2019년 근저당보다 뒤에 있어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 전입일이 확인되지 않은 ‘저스트브레드’는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 이 명단은 대부분 201호·204호·302호 등 본건이 아닌 다른 호실에 관한 것으로, 본건 504호에 특정된 점유자는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 조사 — 건물 내 11명, 본건 504호 특정 없음
현황조사에는 건물 내 점유자 11명이 기재돼 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 명단을 본건 504호의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 504호로 특정된 점유자는 없고, 다른 호실 점유자 중 전입일이 확인된 사람은 모두 선순위 근저당보다 늦게 전입한 것으로 조사됐습니다.
| 성명 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남영 | 201호 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장종기 | 204호 | 2023.12.01 | 3,000,000원 / 680,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문상미 | 미상 | 2023.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연서 | 206호 | 2024.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 저스트브레드 | 302호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 설숙이 | 303호 | 2022.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성훈 | 304호 | 2022.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대성 | 502호 | 2021.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정훈 | 505호 | 2023.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준석 | 601호 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다영 | 604호 | 2021.03.10 | 2,000,000원 / 520,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저가는 감정가의 49%인 43,610,000원입니다. 추가 유찰 시 산정가는 3회 유찰 30,526,999원, 4회 유찰 21,368,899원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 43,610,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 30,526,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 21,368,899원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,980원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 42,425,020원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 4번 근저당 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,284,358,079원 중 42,425,020원만 배당되고, 10,241,933,059원이 미배당되는 산정입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액은 360,889,460원이지만 현 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 43,610,000원 | 42,425,020원 | 10,241,933,059원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 10,254,780,566원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,368,899원 | 20,584,259원 | 10,263,773,820원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동남초등학교 북측 인근으로, 주위는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층이며 외벽은 드라이비트 및 석재타일, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 21호의 소규모 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 실거래 금액 비교가 어려워 현지 매매·임대수요 확인이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2018.12.13 근저당과 2019.05.15 해지말소 및 신규 근저당의 관계를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 504호 점유 확인. 현황조사 명단에 본건 504호 점유자가 특정되지 않았습니다. 전입세대 확인, 현장 방문, 우편물·계량기·관리인 탐문을 병행해야 합니다.
- 타 호실 보증금 분리. 201호·204호·302호 등 다른 호실 점유자의 보증금을 본건 504호 인수액으로 합산하지 마세요.
- 전입일 미상 점유자. 302호 저스트브레드는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다. 본건과의 관련 여부도 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리 여부를 관계기관 및 법원 문서로 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란한 상태에서 외부관찰과 통상적 상태를 전제로 감정됐습니다. 누수·곰팡이·설비·마감 상태를 별도 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 현지 매물·임대료·공실·수리비를 조사하세요.
- 토지거래 허가구역. 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역 관련 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 취득·이용 절차를 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 2025.08.27 국가 압류가 있으며 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 기일 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.14입니다. 입찰 전 법원 공고에서 진행·변경·매각 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 89,000,000원에서 43,610,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실거래 가격이 확인되지 않고, 전체 21호의 소규모 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 내부는 확인하지 못했고, 본건 504호 점유자는 특정되지 않았습니다.
더 중요한 것은 말소기준입니다. 현재 산정의 출발점인 2018년 오송신용협동조합 근저당 뒤에 2019년 해지말소가 기재돼 있어 배당표와 등기 흐름의 대조가 필요합니다. 알려진 다른 호실 점유자들의 전입일은 선순위 근저당보다 늦지만, 그 사실만으로 504호까지 비어 있다고 볼 수는 없습니다. 결론은 산정상 인수 0원, 가격 메리트 미확인, 원본·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 504호의 실제 상태와 말소기준을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.