전주지방법원 2025타경21541. 익산시 부송동 부송우남아파트 101동 1층 112호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 1995년 준공된 1,075세대 단지로, 해당 물건은 20층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 유한회사체이스코리아이고, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 56,222,054원입니다. 감정가 63,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다.
이 사건에서 중요한 것은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 2023.01.31부터 대항력 요건을 갖춘 것으로 기재된 55,000,000원의 주택임차권이 존재하기 때문입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.10.11 가압류입니다. 따라서 임차권등기가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 반환 부담까지 당연히 사라진다고 판단할 수 없습니다. 실제 매수인 부담을 결정하는 것은 배당 후 잔액과 제출된 포기·말소 확약의 효력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 1층 112호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 무왕로26길 11-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 지상 20층 중 1층 |
| 단지 현황 | 부송우남아파트 · 1,075세대 · 1995.11.16 준공 |
| 소유자 | 유한회사체이스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 서울보증보험 주식회사 / 56,222,054원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.11 갑구 7번 · 한국투자저축은행 가압류 · 청구금액 800,000,000원 |
| 주택임차권등기 | 2025.02.26 을구 11번 · 한국토지주택공사 · 보증금 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권은 먼저, 가압류는 나중
말소기준은 2024.10.11 한국투자저축은행의 가압류입니다. 청구금액 800,000,000원은 이 가압류의 청구금액이며, 물건 감정가나 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 기존 전세권 및 과거 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2022.12.28, 확정일자 2022.12.29, 전입 및 점유개시일 2023.01.31로 기재되어 있습니다. 모두 2024.10.11 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 2025.02.26에 이루어진 임차권등기가 뒤늦은 등기라는 사정만으로 선순위 대항력 문제를 배제할 수 없습니다.
② 임차권·대항력 — 5,500만원의 실제 부담은?
확인되는 주택임차권등기 명의자는 한국토지주택공사입니다. 보증기관 관련 명의로 분류되는 권리신고이므로 실제 거주 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의 권리신고는 1건입니다. 다만 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
| 권리자 | 임대차 주요 내용 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 명의 |
보증금 55,000,000원 계약 2022.12.28 확정 2022.12.29 전입·점유 2023.01.31 임차권등기 2025.02.26 전유부분 전부 |
대항력 有 우선변제 有 배당요구 확인 |
보증기관 관련 확약 적용 시 인수 0원 확약 제외 시 12,093,800원 예상 양수관계·말소 효력 확인 필요 |
그 확약의 내용은 배당금을 수령하고 남은 보증금에 대한 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기, 그리고 임차권등기 말소 동의입니다.
해당 임차권에 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 판단합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이를 매수인 부담으로 더하지 않는 구조입니다.확약의 효력이 확인되지 않으면 실질 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 또한 확약은 그 대상 임차권에만 적용됩니다. 확약의 범위에 포함되지 않는 별도 임차인이나 점유자의 권리가 확인되면 해당 인수 위험은 독립적으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 4,410만원이 의미 있다
동일 단지 부송우남아파트의 전용 49.77㎡ 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 특히 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 55,863,636원과 2026년 10월 최신 거래 52,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 1.6% 상승으로, 하락 추세로 분류되지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.77㎡ | 19 | 52,000,000원 |
| 2026.09 | 49.77㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 18 | 52,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 9 | 61,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 56,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 17 | 65,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 17 | 65,500,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 15 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 20 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 55,791,666원 · 12건 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 55,863,636원 · 11건 |
| 최신 실거래 | 52,000,000원 · 2026.10 |
| 실거래 최저 / 최고 | 40,000,000원 / 70,000,000원 |
| 최근 가격 추세 | +1.6% · 이전 기간 대비 |
| 확약 적용 시 취득액 / 최근 평균 | 78.9% · 44,100,000원 기준 |
| 확약 미적용 시 취득액 / 최근 평균 | 약 100.6% · 56,193,800원 기준 |
확약이 유효하여 보증금 인수가 없다면, 실질취득액 44,100,000원은 최근 12개월 평균보다 11,763,636원 낮고, 최신 거래보다도 7,900,000원 낮습니다. 시세 대비 일정한 가격 여유가 있는 구조입니다.
그러나 확약을 적용할 수 없다면 예상 실질취득액은 56,193,800원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 100.6%, 최신 실거래 52,000,000원의 약 108.1%입니다. 이 경우 최근 시세보다 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,193,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 명의 임차보증금 | 55,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 서울보증보험 | 56,222,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차권 관련 실제 배당 수령자는 채권 양수관계 및 배당절차에 따라 확인이 필요합니다. 가압류와 경매신청 채권의 미배당액은 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.
그러나 제출된 확약이 해당 권리에 유효하다면 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 동시에 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약 유무에 따라 전혀 다르다
이 사건은 현재 1회 유찰 상태입니다. 향후 추가 유찰을 가정하더라도 대항력 있는 보증금이 그대로 남는다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 잔액이 늘어나는 구조가 됩니다. 확약이 유효하면 이러한 인수 부담이 해소됩니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 확약 제외 시 인수 | 확약 제외 시 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 44,100,000원 | 12,093,800원 | 56,193,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 30,869,999원 | 25,085,661원 | 55,955,660원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 21,608,999원 | 34,179,963원 | 55,788,962원 |
확약 미적용 시의 합계는 낙찰가와 예상 인수액을 더한 금액입니다. 집행비용 추정 차이로 합계가 조금씩 달라지지만, 보증금 55,000,000원 부근에서 실질취득 부담이 유지됩니다. 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 보증금 실질 인수액은 0원이며, 표의 낙찰가가 실질취득액의 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 부송동 원팔봉사거리 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 1층입니다. 위생설비·난방설비·급배수설비·화재경보설비·소화전·승강기가 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 1995년 11월 준공된 1,075세대 아파트입니다. 동일 전용면적 실거래가 확인되지만, 거래가격이 40,000,000원부터 70,000,000원까지 분포하여 개별 호수의 가격 차이에 주의해야 합니다.
- 도로. 서측 및 남측 주차장 출입구를 통해 차량 진출입이 가능하며, 인근에 대로1류·대로3류·소로1류 도로가 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가 기준은 771,100원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 별도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 소형 평형의 거래사례는 존재하지만, 1층이라는 조건과 단지 내 큰 거래가격 편차를 감안하면 최근 평균가격 그대로 재매각할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 잔존 보증금 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제로 어느 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 채권 양수관계 확인. 임차권등기 명의자인 한국토지주택공사와 신청채권자 겸 양수인 서울보증보험 사이의 권리 승계 및 처분권한을 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약이 유효하면 실질 인수 0원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 예상 보증금 인수액 12,093,800원을 고려해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 보증기관 명의 신고가 실제 거주자 수를 의미하지는 않습니다. 별도 점유·임차관계가 확인되면 기존 확약으로 해결된다고 추정해서는 안 됩니다.
- 배당표·세금 확인. 2026.01.30 국세 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 압류와 별개로 당해세 등의 배당순위 및 집행비용에 따라 실제 배당과 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 1층 실거래 비교. 최근 평균 55,863,636원은 여러 층이 포함된 가격입니다. 실제 호수의 내부 상태와 1층 가격 수준을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현장 점유자를 확인하고 인도 절차, 공용부분 관리비 체납, 수리 필요사항을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각기일 2026.10.26 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역의 최신 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 유효하면 가격 매력, 아니면 시세 이상”
이 사건의 핵심은 4,410만원이라는 숫자보다 5,500만원 임차권의 처리 방식입니다. 대항력 발생일은 말소기준권리보다 빠르고, 현재 매각가만으로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 확약을 제외한 기계적 계산에서는 미배당 보증금 12,093,800원을 매수인이 인수하는 구조가 되어 실질취득액이 56,193,800원에 이릅니다. 이는 최근 실거래 평균보다 오히려 높습니다.
그러나 매각물건명세서는 인수권리 해당사항 없음으로 기재하고, 신청채권자 겸 양수인 서울보증보험의 대항력 포기·잔여보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 명시하고 있습니다. 이 확약이 등기된 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인은 잔존 보증금을 실질적으로 인수하지 않으며, 44,100,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
다만 등기명의자와 확약 제출자가 서로 다른 상황에서 권리 승계 확인 없이 인수 위험이 완전히 사라졌다고 단정하는 것은 위험합니다. 1층 가격 차이와 점유 상태까지 확인한 뒤 최종 응찰 여부를 결정해야 합니다. 조건부 가격 메리트는 있지만, 확약 검증 전에는 안전한 저가 물건으로 평가할 수 없습니다. 종합 판단은 C등급 — 권리 확인을 전제로 검토할 물건입니다.