전주지방법원 2025타경21541. 익산 부송동 ‘부송우남’ 101동 112호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사체이스코리아이고, 이 사건의 말소기준권리는 2024.10.11. 접수된 주식회사 한국투자저축은행의 가압류 800,000,000원입니다. 그 뒤 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류가 이어져 있으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 부분은 2025.02.26. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 55,000,000원이고 전입·점유개시는 2023.01.31., 확정일자는 2022.12.29.로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 형태입니다. 다만 이 신고는 보증기관 관련 권리로 분류되어 실제 임차인 수는 0명으로 계산하며, 신청채권자 겸 양수인 서울보증보험 주식회사의 확약서가 있어 잔여 보증금의 매수인 청구와 임차권등기 존속 위험은 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 1층112호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 1층 |
| 소유자 | 유한회사체이스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 56,222,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 0원*
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 관련 신고 1건
| 신고주체 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 55,000,000원 | 2023.01.31 / 2022.12.29 | 대항력 有 우선변제 | 보증기관 | 0원* |
* 배당모델의 잔여보증금 인수 계산과 별개로, 제출된 확약서상 배당 후 남은 보증금에 대한 대항력·반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 신건 63,000,000원은 최근 평균의 111.6%
부송우남 동일면적 49.77㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 56,458,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 52,000,000원이며, 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 18 | 52,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 9 | 61,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 56,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 17 | 65,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 17 | 65,500,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 15 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 20 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.09 | 49.77㎡ | 18 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 49.77㎡ | 16 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 56,458,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 한국투자저축은행 가압류 | 800,000,000원 | 6,466,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 56,222,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 856,222,054원 중 예상 배당액은 한국투자저축은행 기준 6,466,000원이며, 전체 미배당액은 849,756,054원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 효과를 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 배당모델상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 5,907,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 15,805,760원 | 0원* |
* 5,907,200원·15,805,760원은 대항력 임차권의 미배당 잔액을 기계적으로 계산한 룰상 금액입니다. 이 사건은 잔여 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 부송동 원팔봉 사거리 남서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 1층이며, 기본 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 771,100원/㎡입니다.
- 단지. 부송우남은 1,075세대, 1995.11.16. 준공 단지이며 동일면적 49.77㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 신고로 분류되므로 55,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 56,458,333원의 111.6%입니다. 현재 회차에는 ‘저렴하다’는 판단을 피해야 합니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원으로 내려갑니다. 확약이 그대로 유효하다면 가격 경쟁력이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 신건 가격은 비싸다”
이 물건의 핵심은 두 줄로 정리됩니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 전입을 가진 55,000,000원 임차권이 있어 원칙적으로는 대항력 문제가 있지만, 서울보증보험 주식회사의 잔존보증금 청구 포기·말소 동의 확약서로 그 인수 위험이 실질 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 권리 안전성과 별개로 현재 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 56,458,333원의 111.6%이고 최신 거래 52,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 신건의 권리 정리만 보고 서두르기보다 유찰 시 가격 변화를 함께 보는 사건입니다.