전주지방법원 2025타경21546. 군산시 해망동 999-13 소재 집합건물의 제4층 제402호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트조 건물로 공부상 용도는 학원이며 현재 공실입니다. 최초 감정가 573,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 401,100,000원으로 조정됐습니다. 다만 이 사건은 가격보다 먼저 등기부의 과거 권리관계를 살펴야 합니다.
2016년 11월 18일 임종섭 명의로 설정된 채권최고액 40,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2018년 이준재에게 이전됐고, 이준재가 2025년 11월 3일 임의경매를 신청했습니다. 그런데 그보다 훨씬 앞선 2002년 5월 28일 구태우 명의의 소유권이전청구권 가등기 관련 기록이 있습니다. 이 권리가 현재 유효하게 존속하는지, 담보가등기인지, 과거 본등기 및 경매로 정리된 권리인지가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 해망동 999-13 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 해망로 354 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 학원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 3층, 지상 5층 중 4층 |
| 현재 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 박용만 (단독소유) |
| 감정가 | 573,000,000원 |
| 최저매각가 | 401,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 신청채권자 | 이준재 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인
등기기록에는 가등기에 기초한 소유권이전 기록과 이후 경매에 따른 소유권 변동이 함께 나타납니다. 따라서 과거 경매 과정에서 해당 권리가 소멸했는지, 현재 어떠한 법적 효력을 갖는지를 원본 등기부 및 관련 매각·말소 기록으로 대조해야 합니다.
선순위 가등기의 존속 및 인수 여부를 해결하기 전에는 권리상 안전한 물건으로 확정할 수 없습니다.말소기준권리는 을구 7번, 2016년 11월 18일 설정된 임종섭 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 40,000,000원이며, 2018년 2월 2일 이준재에게 근저당권이 이전됐습니다. 그 후 2025년 11월 3일 이준재 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
매각물건명세서에는 명시된 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 앞선 가등기 관련 등기기록이 있으므로, 명세서 문구만으로 가등기 문제를 생략해서는 안 됩니다. 금전 인수액이 0원이라는 계산과 소유권에 관한 선순위 권리위험은 구별해야 합니다.
② 시세·가격 비교 — 감정가 70%가 곧 저가는 아니다
현재 최저매각가는 401,100,000원으로 감정가 573,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 171,900,000원 낮아졌지만, 이것은 어디까지나 감정가격 기준 할인입니다. 실제 시장에서 같은 용도의 근린시설이 얼마에 거래되는지는 별도로 판단해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 573,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 (1회 유찰) | 401,100,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 280,770,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 196,539,000원 | 34.3% |
2회·3회 유찰 가격은 회차별 가정값입니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 동일하거나 유사한 상업용 집합건물의 실거래가격, 층별 거래 차이, 임대수요 및 예상 수익을 검증해야 합니다.
최근 거래시세와의 비교가 확정되지 않았으므로 가격 메리트에 가점을 주기 어렵습니다.③ 예상배당표 (매각가 401,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,411,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 임종섭 (이준재에게 이전) | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 354,689,000원 |
| 합계 | — | 401,100,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 채권 잔액·배당요구·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 이전등기상 현재 권리자는 이준재이므로 실제 수령인과 배당관계 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 배당과 권리위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 잔여액 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 401,100,000원 | 40,000,000원 | 354,689,000원 |
| 2회 유찰 | 280,770,000원 | 40,000,000원 | 236,039,220원 |
| 3회 유찰 | 196,539,000원 | 40,000,000원 | 152,987,454원 |
현재 회차를 비롯한 유찰 가정에서는 근저당권 채권최고액 40,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 근저당 채권이 전액 배당된다는 사실과 선순위 소유권 관련 권리가 소멸한다는 사실은 동일하지 않습니다.
⑤ 점유·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 점유. 현재 공실이며 임차인 신고는 없습니다. 공실 상태와 실제 인도 가능 여부는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 학원입니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 근린시설이므로, 입찰 목적에 맞는 용도와 실제 사용 가능성을 검토해야 합니다.
- 입지. 군산수산물종합센터 남서측 인근에 위치하며, 주위에 수산 관련 상가와 냉동·냉장창고가 혼재합니다. 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 남서측 약 10m, 북동측 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전·스프링클러 등의 소방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역에 해당하며, 지목은 대, 토지면적은 4,476㎡입니다. 개별공시지가 기준금액은 436,100원/㎡입니다.
- 규제. 대로2류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 용도변경이나 시설 활용 전 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공실 상태인 학원 용도의 근린시설이므로 실제 임대수요와 거래 가능한 매수층 확인이 중요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 2번 가등기의 원인, 본등기 여부, 과거 경매에서의 처리, 현재 존속 여부를 확인하세요. 담보가등기라면 담보 목적과 경매상 소멸 여부까지 검토해야 합니다.
- 소유권 변동·판결 기록 확인. 2008년 및 2010년 경매 기록과 전주지방법원 군산지원 2013가합1640 확정판결에 따른 2016년 소유권이전등기 말소의 효과를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리가 없다는 기재와 선순위 가등기 관련 등기기록의 관계를 확인하고, 입찰 전 최신 명세서를 재확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 2016년 임종섭 명의 근저당권과 2018년 이준재 명의 이전등기, 경매신청 채권 및 실제 배당관계를 대조하세요. 회차별 계산에서 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나는 부분도 근저당권 채권에 배정된 40,000,000원과 함께 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 해망동 일대 유사 근린시설의 실거래가격, 학원 용도 공간의 임대 가능성, 공실 해소에 필요한 비용을 확인하세요.
- 현장 확인. 공실 여부, 내부 시설 상태, 소방설비, 누수 및 보수 필요성, 공용부분 관리비 체납 여부 등을 확인하세요.
- 유찰가격에 현혹되지 않기. 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만 최근 실거래 대비 저평가 여부는 확인되지 않았습니다. 권리문제와 시세 검증을 먼저 마친 후 응찰가를 검토하세요.
- 입찰 전 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 대조하세요.
맺으며 — “30% 할인보다 선순위 권리 확인이 먼저”
이 사건은 외형적으로 가격이 많이 내려온 근린시설입니다. 감정가 573,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 401,100,000원입니다. 임차인은 확인되지 않고 금전 배당 계산상 인수액도 0원입니다.
하지만 2002년 가등기 관련 기록은 쉽게 넘어갈 수 없는 문제입니다. 말소기준권리보다 앞서 설정된 권리인 데다 과거 소유권이전과 경매, 확정판결에 따른 등기말소가 복잡하게 얽혀 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 점은 유리한 참고사항이지만, 선순위 가등기의 실제 법적 효력을 확인할 필요가 있습니다.
여기에 공부상 학원인 공실 근린시설이라는 특성과 실거래 시세 검증의 한계가 겹칩니다. 단순히 감정가의 70%라는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 판단은 권리 확인 및 가격 판단 보류입니다. 선순위 가등기 문제가 명확히 해소되고 실제 거래시세와 임대수요가 검증되기 전에는 보수적인 접근이 타당합니다.
