전주지방법원 2025타경21546. 군산시 해망동 999-13, 4층 402호 근린시설로 공부상 용도는 학원이며 현재는 공실입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 573,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박용만이며, 2016.11.18. 설정된 임종섭 명의 채권최고액 40,000,000원의 근저당권이 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 이 근저당권은 2018.02.02. 이준재에게 이전됐고, 2025.11.03. 이준재가 임의경매개시결정을 받았습니다.
다만 현재 경매보다 훨씬 앞선 2002.05.28.에 구태우 명의의 소유권이전청구권 가등기 관련 등기가 존재합니다. 권리 데이터에서는 이 가등기를 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류하면서 동시에 담보가등기인지 종류 확인 필요라고 경고하고 있습니다. 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’과 해석이 엇갈리는 만큼, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 갑구 2번의 법적 성격과 현재 효력 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21546 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 해망동 999-13 4층 402호 · 해망로 354 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 학원 · 현황 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 5층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박용만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 573,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인
임차인은 없습니다. 감정평가상 현재 공실이고 임차인 조사 대상도 없어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 이 사건의 인수 쟁점은 임차인이 아니라 선순위 가등기입니다. 2016.11.18. 임종섭의 근저당권은 말소기준으로 계산되어 있고, 2018.02.02. 이준재에게 확정채권양도로 이전되었습니다. 2025.11.03. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 가격·배당 안정성
현재 회차는 감정가 100%인 573,000,000원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 458,400,000원, 2회 유찰 시 366,720,000원이며, 각 회차에서 채권자 총 미배당액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 수치는 배당 시뮬레이션으로, 앞선 가등기의 법적 효력 문제와는 별개입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 573,000,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 524,870,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 458,400,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 411,416,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 366,720,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 320,785,920원 |
③ 예상배당표 (매각가 573,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,130,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 임종섭 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 524,870,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 40,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 524,870,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 7번 근저당권은 등기상 2018.02.02. 이준재에게 이전되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산수산물종합센터 남서측 인근으로, 주위에는 수산관련 상가와 냉동·냉장창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 현황. 공부상 용도는 학원이며 현재 공실입니다. 위생·급배수설비, 옥내소화전·스프링클러 등 소방설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 남서측 약 10미터, 북동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,476.0㎡, 준공업지역이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 436,100원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 원본 확인. 2002.05.28. 가등기의 정확한 성격, 현재 효력, 본등기 가능성과 매각 후 처리 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 명세서와 권리분석 충돌 해소. ‘명시 인수권리 해당사항없음’과 ‘말소기준권리 이전 → 매수인 인수’가 서로 다른 결론을 가리키므로 하나만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 2016.11.18. 임종섭 명의 근저당권이 2018.02.02. 이준재에게 확정채권양도로 이전됐고, 2025.11.03. 이준재 명의로 경매개시결정이 등기되어 있습니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유상태와 출입·사용 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 근린시설 활용성 확인. 공부상 학원이고 수산관련 상가·냉동·냉장창고가 혼재한 지역이므로 실제 활용계획과 현장 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 배당표와 권리 인수 구분. 배당표상 인수액 0원은 금전 배당 결과이며, 선순위 가등기의 등기상 효력 판단을 대신하지 않습니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리 위험 0”
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 573,000,000원, 임차인은 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기 순서를 보면 2002.05.28. 갑구 2번 가등기가 2016.11.18. 말소기준 근저당보다 먼저 존재합니다. 더구나 권리 데이터는 이를 매수인 인수로 표시하면서 ‘담보가등기 종류 확인 필요’라고 경고하고, 매각물건명세서는 명시 인수권리 해당사항없음으로 적고 있습니다.
따라서 이 물건은 가격 검토보다 권리 확인이 먼저입니다. 현재 신건이든 1회·2회 유찰 이후든 가등기의 성격이 명확해지지 않으면 같은 문제가 남습니다. 임차인과 배당만 보면 단순하지만, 선순위 가등기 해석 충돌 때문에 입찰 전 원본 대조가 필수인 사건입니다.
