56,938,000원
제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 4층 505호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2018.10.11이고, 지하 1층·지상 5층 건물 안에 21개 호수가 있습니다. 소유자는 주식회사서해건설이며, 국일신용협동조합이 360,889,460원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
최저매각가는 56,938,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 같은 건물 또는 동일 조건의 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 21세대 규모이고 관련 경매의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타나, 가격뿐 아니라 환금성과 수요층을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층505호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 21개 호수 · 사용승인일 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸 처리, 기준권리는 재확인
산정상 말소기준은 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당권 1,760,000,000원으로 잡혀 있고, 이후의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 각 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 등기상 채권최고액을 이 505호 한 개의 채무액이나 가치로 단순 비교해서는 안 됩니다.
② 대상 505호 점유관계 — 대항력은 없지만 계약금액은 미상
현황조사 명단 가운데 대상 505호와 직접 연결된 확인자는 신정훈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 대상 호수 점유관계는 아래와 같습니다.
| 성명 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정훈 | 505호 | 주거 | 2023.02.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
신정훈의 전입일 2023.02.08은 산정상 말소기준일 2018.12.13보다 늦고, 등기상 같은 날 새 근저당이 설정된 2019.05.15보다도 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않는 구조입니다. 다만 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아, 명도 협의와 실제 임대차계약의 존재 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 56,938,000원으로 감정가 166,000,000원의 34.3%입니다. 낙찰자가 부담할 것으로 계산된 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 추정액도 56,938,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 56,938,000원 | 34.3% | 55,513,116원 | 10,228,844,963원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 24.01% | 38,739,181원 | 10,245,618,898원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,899,620원 | 16.81% | 26,997,427원 | 10,257,360,652원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 55,513,116원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 4번 근저당권 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 12. 갑구 6번 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 13. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,284,358,079원 가운데 채권자 예상배당은 55,513,116원이고, 미배당액은 10,228,844,963원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액은 360,889,460원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 주변에는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평지이며 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 479.0㎡이고 공시지가는 497,700원/㎡입니다.
- 환금성. 21세대 규모이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로, 재매각 수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.12.13 근저당과 2019.05.15 말소·재설정 흐름을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 505호 임대차 확인. 신정훈의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 2022.06.09 등록 표시의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 관리상태·하자·수리비를 직접 점검하세요.
- 세금 배당 확인. 국세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 인근 도시형생활주택의 실제 매매·임대가격을 확인하세요.
- 환금성 점검. 21세대 규모와 3회 유찰 이력을 감안해 향후 매도기간과 임대수요를 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 조건이 먼저다”
이 물건의 현재 최저가는 56,938,000원, 감정가의 34.3%입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이고 대상 호수 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어, 대항력 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 기준권리로 표시된 2018.12.13 근저당에는 2019.05.15 말소 기록이 있고, 민간임대주택 표시와 보증금 미상 점유관계, 내부 미확인, 다수의 공동담보 권리 및 세금 압류가 함께 존재합니다.
또한 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 56,938,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실도 할인 기회인 동시에 시장 수요가 약할 수 있다는 경고입니다. 따라서 결론은 “인수액은 0원으로 추정되지만, 권리 기준과 점유·가격 검증을 마친 뒤에만 접근할 수 있는 확인형 물건”입니다.