전주지방법원 2025타경21550. 군산시 나운동 금호타운1차 104동 3층 308호, 전용 84.79㎡ 아파트입니다. 이 물건은 2021.06.30 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 82,500,000원으로, 이후 신한카드·교보생명보험·케이비캐피탈의 가압류와 교보생명보험의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

이번 사건의 강점은 권리관계뿐 아니라 실거래 시세 대비 낮아진 최저가입니다. 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최저가는 감정가의 70%인 86,800,000원으로 조정됐습니다. 최근 동일 평형 거래는 100,000,000원~137,000,000원에 형성돼 있어 현재 최저가가 최근 거래 표본의 최저 수준보다도 낮습니다. 다만 낙찰가격은 실제 경쟁입찰에 따라 달라질 수 있으며, 점유 상태와 건물 관리상태가 가격 판단에 영향을 줍니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 농협은행 근저당권입니다. 2021.06.30 설정된 채권최고액 82,500,000원의 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 등기된 신한카드 가압류 9,115,857원, 교보생명보험 가압류 18,850,195원, 케이비캐피탈 가압류 10,153,057원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 채권자에게 배당되지 않는 금액이 발생하더라도 그 미배당 채무가 곧바로 매수인의 인수금으로 바뀌는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 74%

금호타운1차 동일 평형인 전용 84.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 100,000,000원~137,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 117,333,333원입니다. 2026.09 최신거래 기준가격은 130,000,000원으로, 현재 최저매각가 86,800,000원은 최근 평균과 최신 거래가격 모두를 밑돕니다.

중요한 점은 이 가격 차이가 과거 고가 거래를 포함한 장기 평균에서만 나타나는 현상이 아니라는 사실입니다. 최근 12개월 평균 자체가 117,333,333원이고, 최저가는 그 74.0%입니다. 최신거래 가격 130,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다. 따라서 제시된 실거래 표본 기준으로는 분명한 가격 메리트가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)

집행비용 1,962,400원은 추정치이며, 농협은행 배당은 채권최고액 82,500,000원을 기준으로 계산했습니다. 교보생명보험의 경매개시결정 관련 채권액 미상분은 별도 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영으로, 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 공제 후 근저당권자 농협은행에 82,500,000원, 신한카드에 2,337,600원이 배당되고 나머지 후순위 채권자에게 배당할 금액은 남지 않습니다. 전체 채권액 120,619,109원 중 예상 채권자 배당액은 84,837,600원이고, 35,781,509원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당 금액은 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다.

유찰 회차별 배당·인수 비교

유찰이 반복되면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수금이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 현재 확인된 권리관계와 예상배당을 기준으로 한 것이므로, 이후 매각조건과 임차관계의 변경 여부는 반드시 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 진포초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측과 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 3층으로, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등의 마감입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 표시돼 있습니다. 개별공시지가는 604,500원/㎡입니다.
• 토지 표기. 등기상 소재지는 489번지 외 9필지로 표시돼 있으나, 토지대장상 합병으로 489번지에 소재합니다. 공부 표기를 대조할 때 확인할 사항입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 금호타운1차는 930세대 규모이며, 전용 84.79㎡ 동일 평형의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 차이가 있고 준공 연식이 오래된 만큼 개별 호수 상태와 매수 수요를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 점검. 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 74.0%입니다. 경쟁입찰로 응찰가격이 상승하면 시세 대비 이점이 감소하므로 동일 평형 거래가격과 수선 비용을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 방문과 전입세대·현황조사 확인을 통해 점유자 및 임대차 관계를 직접 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2021.06.30 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수 구별. 현재 회차의 예상 미배당액 35,781,509원은 후순위 채권자의 배당 부족액입니다. 이를 낙찰자가 추가로 납부해야 하는 인수금으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공동주택 공용부분의 미납 관리비, 누수·설비 노후화·내부 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 입찰 전 최저매각가 86,800,000원, 매각기일 2026.10.26 및 입찰보증금 조건이 최신 법원 매각공고와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 신고 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리도 단순하고 가격도 내려왔다”

이 물건은 권리 인수와 가격을 함께 검토할 가치가 있는 아파트입니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다.

가격 면에서도 감정가 124,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 86,800,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균 117,333,333원과 비교하면 74.0% 수준으로, 최근 시세 대비 할인된 출발가격이라는 근거가 분명합니다.

하지만 임대관계가 미상이라는 점과 오래된 건물의 실제 상태는 남아 있는 확인 사항입니다. 예상배당상 후순위 채권의 미배당이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 이것이 명도·관리·수선 비용까지 없다는 뜻은 아닙니다. 권리는 긍정적, 가격도 긍정적, 입찰 전 점유 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 시세와의 가격 차이를 확보하면서 실제 점유 및 건물 상태에 따른 비용을 정확히 반영하는 데 있습니다.