전주지방법원 2025타경21550. 군산시 나운동 금호타운1차 104동 3층 308호, 전용 84.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박채원으로, 2021년 4월 14일 매매를 원인으로 115,000,000원에 소유권을 취득한 박윤순이 2022년 12월 1일 개명한 것으로 등기돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2021년 6월 30일 농협은행주식회사 근저당권 82,500,000원입니다. 그 뒤 신한카드·교보생명보험·케이비캐피탈의 가압류와 교보생명보험의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
가격에서는 조금 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 124,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 120,444,444원입니다. 최저가는 이 최근 평균의 103.0%입니다. 반면 가장 최근 거래는 2026년 8월 135,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 17.5%로 상승 방향입니다. 즉 최신 거래보다 낮다는 점은 있으나, 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격 자체에 별도의 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호 104동 3층308호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.79㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 3층 308호 |
| 소유자 | 박채원 · 2021.04.14 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2022.12.01 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 19,863,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다. 따라서 등기상 핵심은 2021년 농협은행 근저당을 기준으로 그 이후 권리들이 매각과 함께 소멸하는 구조인지 확인하는 것이며, 제공된 권리관계에서는 그 조건을 충족합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
금호타운1차 동일면적 84.79㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 115,958,333원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해, 최근 12개월 9건 평균인 120,444,444원과 최신 거래 135,000,000원을 함께 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.79㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.02 | 84.79㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 84.79㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2025.08 | 84.79㎡ | 12 | 96,500,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.79㎡ | 9건 | 120,444,444원 |
전체 12건은 96,500,000원~140,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 전체 평균 115,958,333원만 보면 최저가가 더 높고, 최근 12개월 평균을 기준으로도 신건 최저가는 103.0%입니다. 따라서 현재 124,000,000원을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 다만 최신 거래인 2026년 8월 135,000,000원은 현재 최저가보다 높고, 최근 대비 이전 거래 추세도 17.5%로 상승 방향이라는 점은 함께 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,115,857원 | 9,115,857원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 18,850,195원 | 18,850,195원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,153,057원 | 10,153,057원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 교보생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 844,891원 |
현재 신건 124,000,000원 가정에서 배당 계산에 산입된 채권의 미배당액은 0원이고 소유자 잔여는 844,891원입니다. 강제경매개시결정 채권액은 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 124,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 99,200,000원 | 23,604,709원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 79,360,000원 | 43,087,589원 | 0원 |
유찰되면 채권자 측 미배당은 커지지만, 이 사건은 대항력 임차인이나 명시 인수권리가 없어 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 따라서 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진포초등학교 북서측 인근으로, 주위에 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측과 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 3층이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉되고, 공시지가는 604,500원/㎡입니다.
- 규모·거래. 금호타운1차는 930세대이고 사용승인일은 1991.09.11입니다. 동일면적 실거래는 96,500,000원부터 140,000,000원까지 편차가 확인됩니다.
- 공부 차이. 제시목록에는 489번지 외 9필지로 기재돼 있으나 토지대장상 합병으로 489번지에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 124,000,000원이 최근 12개월 평균의 103.0%이므로 현재 회차 자체를 저가 매수 구간으로 단정하지 마세요.
- 최신 거래 함께 확인. 최신 동일면적 거래는 2026.08월 135,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세는 17.5% 상승 방향입니다. 평균과 최신 거래를 함께 보세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유찰 시 권리구조. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일 2026.09.04 기준 권리관계와 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 명확합니다. 2021년 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류와 강제경매개시결정이 모두 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 신건 124,000,000원이 최근 12개월 평균 120,444,444원의 103.0%여서 현 회차에 뚜렷한 저가 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 다만 최신 거래는 135,000,000원이고 시장 추세는 17.5% 상승 방향입니다. 결론은 권리는 단순하고 안전한 편이지만, 신건 응찰가는 최근 평균과 최신 거래 사이에서 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
