전주지방법원 2025타경21562. 군산시 산북동 코오롱아파트 102동 1층 104호, 전용 59.35㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김지유·정광수로 각 지분 2분의 1씩 보유하고 있으며, 2022.10.07. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 56,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.06. 한국주택금융공사 명의의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다. 경매로 매각되면 말소기준권리와 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원이고, 실질취득금액도 현재 회차에서는 최저가와 같은 74,600,000원입니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 현재 가격이 최근 거래 수준에 비해 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3538 코오롱아파트 102동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.35㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김지유 지분 2분의 1 · 정광수 지분 2분의 1 |
| 취득 등기 | 2022.10.07. 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,600,000원 / 74,600,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 46,015,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없고, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 유효한 핵심 담보권은 2022.10.07. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 56,400,000원 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.06. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조라, 현재 자료상 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 108.8%
코오롱아파트 동일 면적 59.35㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 68,583,333원, 최신 거래는 2026.08. 62,500,000원입니다. 현재 최저가 74,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.8%로, 현 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2026.06 | 59.35㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 8 | 67,500,000원 |
| 2026.02 | 59.35㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 59.35㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.35㎡ | 6 | 66,000,000원 |
| 2026.01 | 59.35㎡ | 6 | 66,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2025.10 | 59.35㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 2025.09 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.35㎡ | 12건 | 68,583,333원 |
거래 범위는 62,500,000원~79,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 68,583,333원입니다. 현재 최저가 74,600,000원은 이 평균보다 높은 가격대이며, 최신 거래 62,500,000원과 비교해도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건을 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,742,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,457,200원 |
현재 회차 74,600,000원 가정에서는 채권최고액 56,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 16,457,200원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 74,600,000원 | 56,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 59,680,000원 | 56,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 47,744,000원 | 46,484,608원 | 9,915,392원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 군산산북초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 중심의 주거지대입니다.
- 교통. 주변에 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 1층 104호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 코오롱아파트는 380세대이며 준공일은 1994.11.26.입니다. 동일 면적 59.35㎡의 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 325,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 신건 가격 재검토. 최저가 74,600,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 1층 조건 확인. 본건은 13층 건물 중 1층입니다. 최근 거래에도 2025.09. 1층 70,000,000원 사례가 있으므로 층·채광·소음·사생활 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 59,680,000원, 2회 유찰 시 47,744,000원입니다. 현재 가격과 구분해 회차별 응찰 상한을 따로 검토하세요.
- 인수권리 재확인. 현재 자료상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 임차인도 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납과 실제 점유 상태는 현장 및 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리구조만 보면 단순합니다. 2022.10.07. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격에서는 결론이 달라집니다. 현재 실질취득 74,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 68,583,333원의 108.8%이고, 최신 거래 62,500,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 할인 물건으로 볼 수 없습니다. 권리 부담은 작지만, 현재 회차 가격 메리트는 부족한 사건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 1회 유찰 시 59,680,000원 구간부터는 최근 실거래와의 가격 관계가 달라지므로, 이 사건의 핵심은 권리해소보다 응찰 회차와 가격 선택입니다.
