전주지방법원 2025타경21562. 군산시 산북동 코오롱아파트 102동 1층 104호입니다. 총 380세대, 1994년 11월 준공된 아파트로 비교 대상 전용면적은 59.35㎡입니다. 2022년 10월 김지유·정광수 두 사람이 각각 지분 2분의 1씩 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 74,000,000원입니다. 같은 날 정광수를 채무자로 하는 한국스탠다드차타드은행의 근저당권이 설정됐습니다.
이번 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매입니다. 감정가 74,600,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,220,000원입니다. 등기상 말소기준이 되는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 명시되어 있지 않습니다. 따라서 핵심 판단은 이 가격이 실제 1층 아파트의 가치에 비해 충분히 낮은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21562 (임의경매 · 군산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3538 코오롱아파트 제102동 제1층 제104호 도로명주소: 전북특별자치도 군산시 소룡안3길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 전용 59.35㎡ · 지상 13층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김지유(지분 2분의 1), 정광수(지분 2분의 1) |
| 취득 내역 | 2022.10.07 소유권이전 · 매매원인 2022.08.24 · 거래가액 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,600,000원 / 52,220,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 46,015,065원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 56,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 준공 / 단지 규모 | 1994.11.26 / 380세대 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수권리는 없다
권리분석의 기준점은 2022.10.07 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 56,400,000원, 채무자는 정광수입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후인 2025.11.06 등기된 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸합니다.
등기부에 남아 있는 과거의 근저당권 설정 내역은 여러 건이지만, 국민은행·서군산농업협동조합·대부업체 등 과거 담보권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 소멸한 권리를 현재 인수해야 할 채무로 합산할 필요는 없습니다. 현재 핵심 담보권은 을구 15번 근저당권입니다.
② 실거래 시세 — 최저가 할인은 확인되지만, 최신 가격을 보라
코오롱아파트 동일 면적대인 전용 59.35㎡의 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 68,583,333원이고, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 62,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 두 가격 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 4층 | 62,500,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 4층 | 69,000,000원 |
| 2026.06 | 59.35㎡ | 9층 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 7층 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 8층 | 67,500,000원 |
| 2026.02 | 59.35㎡ | 11층 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 59.35㎡ | 11층 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.35㎡ | 6층 | 66,000,000원 |
| 2026.01 | 59.35㎡ | 6층 | 66,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 6층 | 79,000,000원 |
| 2025.10 | 59.35㎡ | 12층 | 74,000,000원 |
| 2025.09 | 59.35㎡ | 1층 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.35㎡ | 12건 | 68,583,333원 |
최저매각가 52,220,000원은 최근 12개월 평균 68,583,333원의 76.1%로, 평균보다 약 16,363,333원 낮습니다. 최신 거래가인 62,500,000원과 비교해도 10,280,000원 낮습니다. 매수인 인수권리가 0원이므로, 이 비교에서는 인수보증금으로 실질취득액이 증가하는 문제가 없습니다. 다만 취득 관련 세금·명도·수선 비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,339,960원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 56,400,000원 | 50,880,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 52,220,000원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 1,339,960원으로 추정하고, 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
근저당권의 채권최고액 56,400,000원 가운데 예상배당은 50,880,040원이고, 5,519,960원이 미배당으로 남습니다. 여기서 중요한 것은 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 점입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당액을 낙찰자가 추가로 갚는 구조가 아닙니다. 현재 분석상 매수인의 인수권리 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 미배당 증가
| 매각 회차 | 최저가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 52,220,000원 | 5,519,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 36,554,000원 | 20,903,972원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 25,587,800원 | 31,672,780원 | 0원 |
이 물건의 특징은 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 미배당 채권을 매수인이 인수하지 않는다는 것입니다. 따라서 다음 회차의 가격 하락은 실질취득 기준금액 하락으로 연결됩니다. 다만 추가 유찰이 반드시 발생하는 것은 아니며, 낮은 가격에 낙찰될수록 실제 시장가격과의 차이를 별도로 평가해야 합니다.
코오롱아파트의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태이므로, 추가 유찰을 당연한 전제로 자금계획을 세우기보다 현재 최저가에서도 매입 타당성을 판단하는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산산북초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택이 중심인 주거지대입니다. 공동주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 있어 차량 접근과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 1층입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 접근. 단지 서측 도로를 주 출입구로 이용하며, 토지는 비교적 정방형이고 아파트 부지로 사용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 325,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 380세대 규모이고 동일 면적의 실거래가 확인됩니다. 다만 1994년 준공된 건물의 1층이므로 중간층 거래가격과 동일한 매도 가능 가격을 기대해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.10.07 을구 15번 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준입니다. 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 확인하세요.
- 채권관계 대조. 신청채권자는 한국주택금융공사이고 근저당권 명의자는 한국스탠다드차타드은행입니다. 업무수탁 및 담보권 행사 관계를 경매기록과 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유원인, 현황조사 기재 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 1층 현장 점검. 습기·결로·누수 흔적, 채광, 소음, 사생활 노출, 창호·배관 및 내부 마감 상태를 직접 확인하세요.
- 최근 시세 재검증. 최신 거래는 2026년 8월 4층 62,500,000원입니다. 1층의 매도가치는 이 가격과 차이가 날 수 있으므로 동일 층·유사 상태 거래를 우선 비교하세요.
- 총취득비용 계산. 낙찰가 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 체납 공용관리비 가능성, 명도비용 및 수선비용을 별도로 검토하세요.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 입찰 전 최신 명세서와 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 1층 기준으로 판단해야 한다”
군산 코오롱아파트 104호는 권리 인수 부담이 작은 아파트 경매물건입니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 대비 발생하는 미배당액도 매수인의 인수채무가 아닙니다.
가격 역시 현재 최저매각가 52,220,000원이 최근 12개월 평균 68,583,333원과 최신 거래 62,500,000원보다 낮아 실거래 비교상 할인 여지가 확인됩니다. 다만 1994년 준공 건물의 1층이고 최신 거래가격은 평균보다 낮습니다. 높은 과거 거래가를 기준으로 수익을 예상하기보다 최신 거래를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
종합 판단은 B등급. 권리구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 노후도·저층 환금성·최근 거래가격 약세 가능성 때문에 무조건적인 고평가는 어렵습니다. 낙찰 후 수선비용과 실제 1층 매도가치를 확인할 수 있다면 검토 가치가 있는 물건입니다. 권리분석보다 실물 상태와 적정 입찰가격 산정이 최종 성패를 가를 가능성이 높습니다.
