인수는 0원이지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다 — 제주 서해파스텔 601호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 5층 601호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 18.51㎡이고 건물은 2018년 10월 11일 사용승인된 지하 1층·지상 5층, 전체 21호 규모입니다. 감정가 87,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 29,841,000원까지 내려왔습니다.

권리구조에서 가장 중요한 대상은 601호 점유자 박준석입니다. 전입일은 2022년 5월 10일로, 말소기준으로 제시된 2018년 12월 13일 오송신용협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 박준석의 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않았더라도 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 잔금 납부 후 인도·명도 절차는 별개의 실무 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 601호 보증금 승계는 없다

말소기준으로 제시된 권리는 2018년 12월 13일 설정된 오송신용협동조합 근저당권입니다. 등기에는 2019년 5월 15일 기존 근저당 말소와 같은 날 오송신용협동조합·국일신용협동조합의 근저당 재설정 내역도 함께 기재돼 있습니다. 어느 날짜를 기준으로 대조하더라도 601호 박준석의 2022년 5월 10일 전입은 후순위이므로 대항력 없음이라는 결론은 동일합니다.

2019년 이후의 후순위 근저당권, 2022년 근저당권들, 2023년 가처분·가압류, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 가압류와 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 601호 임차인 분석

박준석은 매각물건명세서와 현황조사에서 601호 점유자로 확인됩니다. 전입일이 선순위 담보권보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않아도 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 보류하지만, 이는 채권자 사이 배당 문제이고 매수인 인수액 0원이라는 결론에는 영향을 주지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저가는 29,841,000원으로 감정가 87,000,000원의 34.3%입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 전용 18.51㎡와 일치하는 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 되는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 오송신용협동조합 근저당에만 배당되고, 후순위 채권자와 신청채권자 국일신용협동조합에는 배당되지 않는 계산입니다. 전체 미배당액은 10,255,454,217원이며, 이는 채무자 측에 남는 채무 문제로 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동남초등학교 북측 인근으로, 주변은 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 2018년 10월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 현장 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 공부·탐문·외부 관찰에 따른 통상적 상태를 전제로 감정됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 반드시 재확인해야 합니다.
• 토지·도로. 토지면적 479㎡, 평지이며 북측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 497,700원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역이며, 2024년 11월 15일부터 2026년 11월 14일까지 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 전체 21호의 소규모 건물에 전용 18.51㎡ 소형 주택이고, 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 이미 3회 유찰됐습니다. 매도기간과 공실 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 601호 내부 확인. 감정평가 당시 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다. 누수·결로·시설 상태와 실제 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 박준석은 대항력이 없지만 실제 점유자입니다. 퇴거 의사, 연락 가능 여부와 인도명령·명도 비용을 확인하세요.
• 임대차 조건 확인. 보증금과 차임, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금 승계 위험은 없더라도 명도 협상과 배당관계 파악을 위해 계약 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 행정상 처리 관계를 관할 기관에 확인하세요.
• 실제 시세 조사. 감정가 할인율만 보지 말고 전용 18.51㎡ 안팎의 매매가·임대료·공실률과 동일 건물 거래사례를 직접 조사해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 전기·수도 등 인도 전 정산 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 제2공항 관련 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
• 등기 순위 대조. 2018년 근저당의 2019년 말소와 같은 날 이뤄진 후속 근저당 설정을 등기부 원문과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 현장과 환금성이 승부처

이 물건은 601호 임차인의 전입이 선순위 담보권보다 늦어 대항력과 보증금 승계가 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 29,841,000원으로 단순합니다.

그러나 감정가 87,000,000원에서 34.3%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않고, 18.51㎡ 소형 도시형생활주택이 평균 수준인 3회까지 유찰됐으며, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 토지거래계약 허가구역도 추가 확인 대상입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 판단은 보류. 현장 상태·임대수요·실제 거래가를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.