감정가 34.3%까지 내려왔지만, ‘602호 점유 확인’이 먼저다 — 성산읍 서해파스텔

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 5층 602호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 대상 면적은 26.41㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층, 전체 21개 호수로 구성돼 있습니다. 사용승인일은 2018.10.11입니다.

등기상 소유자는 주식회사서해건설입니다. 금융권 담보와 가압류가 다수 얽혀 있지만, 현재 최저가 41,846,000원은 집행비용 1,153,228원을 제외하면 선순위 오송신용협동조합에 40,692,772원이 배당되고 종료되는 구조입니다. 나머지 채권은 대규모 미배당으로 남지만, 제공된 배당 산정에서는 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 보고 있습니다.

다만 이 사건은 단순한 “인수 0원 물건”으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 건물 내 여러 호실의 점유자 명단이 확인되지만 대상 602호는 명단에 없습니다. 이는 602호에 임차인이 없다는 뜻이 아니라, 현재 자료만으로는 602호의 실제 점유관계를 특정하지 못했다는 뜻입니다. 내부 역시 이해관계인 부재로 확인하지 못했으므로, 현장 확인과 매각물건명세서 원본 대조가 입찰의 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸형, 기준일은 원본 재확인

산정상 말소기준 이후의 근저당권, 가압류, 근저당권 가처분, 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2023.04.11 강제경매개시결정은 2023.04.19 취하돼 2023.04.28 말소됐습니다.

별도로 2022.06.09 등기된 민간임대주택등기가 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 표시는 금전채권처럼 단순히 “후순위이므로 소멸”이라고 처리된 항목이 아니므로, 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서 및 관할기관에서 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 — 건물 조사명단 11명, 대상 602호는 특정되지 않음

현황조사에는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 없고, 실제 이름 또는 업체명이 기재된 점유·임차 관련 명단이 11명 있습니다. 다만 모두 201호·204호·302호·303호·304호· 502호·505호·601호·604호 등 다른 호실이거나 호실이 미상이며, 602호로 특정된 사람은 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%지만 비교할 실거래 금액이 없다

감정가는 122,000,000원이고 현재 최저매각가는 41,846,000원으로, 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,292,200원, 5회 유찰 시 20,504,540원입니다.

그러나 이 물건에는 가격 비교에 사용할 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 단지명은 서해파스텔, 전체 21세대이며 대상 면적 26.41㎡에 대한 면적 일치도도 확인되지 않았습니다. 마지막 낙찰일로 기재된 날짜는 2025.12.23이지만 낙찰금액은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)

총 채권액 10,284,358,079원 중 채권자 배당액은 40,692,772원, 총 미배당은 10,243,665,307원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원도 현재 시나리오에서는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 현재 산정상 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층, 전체 21개 호수이며 외벽은 드라이비트와 석재타일, 창호는 하이샤시로 조사됐습니다.
• 설비. 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 인접 도로와 대체로 평지인 토지로, 북측 노폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구 20m 이하, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역에 따른 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 497,700원/㎡이며 토지면적은 479.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 21세대 소규모 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 확인 가능한 실거래 금액도 없어 재매각 가격 산정이 쉽지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 602호 점유 확인. 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록 여부와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 호실 미상으로 조사된 문상미와 대상 602호의 관련 여부, 배당요구 여부, 보증금·확정일자를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확정. 2018.12.13 을구 1번 근저당이 2019.05.15 말소된 뒤 같은 날 새 근저당이 설정됐으므로 기준권리와 인수 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.06.09 민간임대주택 등록의 매각 후 효력, 말소 절차와 임대사업자 지위 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부를 보지 못하고 외부 관찰과 공부를 바탕으로 평가됐으므로 누수·결로·설비·관리상태를 재확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율이 아니라 동일 면적의 실제 매매가·임대료와 공실 기간을 직접 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 관련 허가 대상과 이용 의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 미납 비용. 공용부분 관리비, 당해세, 체납 공과금과 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 법원 사건기록에서 매각 결과와 후속 기일 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘확인되지 않은 것’이 더 많다

이 물건의 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 41,846,000원까지 내려왔고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 금융권 채권이 매각으로 소멸하는 점만 보면 권리구조는 유리해 보입니다.

하지만 매입 판단의 핵심 자료가 빠져 있습니다. 대상 602호의 점유자가 특정되지 않았고, 내부 상태도 확인되지 않았으며, 시세를 비교할 실제 거래금액도 없습니다. 민간임대주택등기와 말소된 근저당을 기준으로 산정된 말소기준권리 문제도 원본 확인이 필요합니다. 21세대 소규모 도시형생활주택이 이미 3회 유찰됐다는 사실은 낮은 가격만큼 환금성 부담도 함께 보여줍니다.

산정상 인수는 0원, 실질취득은 41,846,000원. 그러나 이 금액이 시세보다 낮다는 근거는 아직 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리·점유·환금성 확인 전에는 보류”입니다. 602호 점유 확인, 정확한 말소기준 재확정, 민간임대주택등기의 처리와 실거래 조사가 모두 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.