감정가 34.3%까지 내려왔지만, 기준권리와 603호 점유 확인이 먼저 — 제주 서해파스텔 603호

제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리의 ‘서해파스텔’ 5층 603호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층이며, 2018.10.11 사용승인된 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사서해건설이고, 국일신용협동조합이 360,889,460원을 청구해 임의경매를 진행했습니다.

겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 41,846,000원으로 내려왔습니다. 그러나 같은 건물의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타나므로, 낮아진 최저가와 별개로 수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 예정 권리는 많지만 기준권리 원본 확인이 필요하다

분석상 말소기준권리는 2018.12.13 설정된 오송신용협동조합의 채권최고액 1,760,000,000원 근저당으로 제시돼 있습니다. 이후 가압류·가처분·경매개시결정·압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

등기상 근저당 채권최고액은 공동담보목록을 포함한 금액입니다. 각 채권최고액을 이 603호의 단독 채무나 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 배당안에서는 매각대금 전액이 집행비용과 최선순위 오송신용협동조합에 배당되고, 신청채권자인 국일신용협동조합을 포함한 후순위 권리자는 배당받지 못하는 구조입니다.

② 점유·임차 현황 — 조사된 대상 11개, 603호 직접 기재 없음

현황조사에는 서해파스텔의 여러 호실에 관한 점유자 11개가 기재돼 있으나, 경매 대상인 603호로 직접 표시된 점유자는 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 기재 대상은 모두 실제 점유자 또는 사업체로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했던 만큼, 603호가 공실인지 별도의 점유자가 있는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 실거래 비교는 보류

현재 최저매각가는 41,846,000원으로 감정가 122,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 29,292,200원, 5회 유찰 시 20,504,540원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고 검색된 대상면적의 일치도 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 비율을 시세 할인율처럼 해석하면 안 됩니다.

같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태이므로, 낮은 최저가만 볼 것이 아니라 소형 도시형생활주택의 임대수요, 관리상태, 내부 상태와 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)

채권 신고액 합계 10,284,358,079원 중 40,692,772원이 배당되고, 미배당은 10,243,665,307원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동남초등학교 북측 인근이며, 주위에는 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하1층·지상5층, 전체 21개 호수의 공동주택이며 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 497,700원/㎡, 토지면적은 479.0㎡입니다.
• 규제. 고도지구(20M 이하), 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 현장 상태. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가됐으며 이용상황과 관리상태의 재확인이 요구됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2018.12.13 근저당과 2019.05.15 해지 말소 및 새 근저당 설정의 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 603호 점유 확인. 현황조사상 다른 호실 점유자만 기재돼 있습니다. 603호의 실제 점유자·전입자·사업자등록과 임대차계약을 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 매각 후 등기의 처리, 임대의무와 임대사업자 지위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 조사하세요.
• 내부 상태. 내부 확인 없이 통상적인 상태를 상정해 평가됐으므로 누수·결로·설비·마감·불법 구조변경 여부를 현장에서 점검하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 등 규제의 적용 범위와 경매취득 관련 절차를 관계기관에 확인하세요.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 부담 가능 항목을 추가 확인하세요.

맺으며 — “낙폭보다 확인해야 할 문서가 많다”

이 물건의 최저가는 감정가 122,000,000원에서 41,846,000원까지 내려왔습니다. 배당안만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격을 뒷받침할 실거래 금액이 확인되지 않고, 분석상 말소기준으로 제시된 2018년 근저당에는 2019년 해지 말소 기록이 있습니다. 민간임대주택등기와 603호 직접 점유 미확인도 남아 있습니다.

최저가가 낮다는 사실과 안전하게 싸다는 결론은 같지 않습니다. 이 사건은 배당표보다 말소기준권리 원본, 매각물건명세서, 603호 점유관계와 내부 상태를 먼저 확정해야 합니다. 권리와 점유가 정리된 뒤에야 41,846,000원이 실제 시장가격과 임대수익에 비해 매력적인지 판단할 수 있습니다.