제주지방법원 2024타경12806. 서귀포시 성산읍 고성리 ‘서해파스텔’ 5층 604호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 2018.10.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 규모이며 전체 21개 호실로 구성됩니다. 감정가 144,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,392,000원입니다.
본건 604호에는 박다영이 보증금 2,000,000원·월차임 520,000원으로 점유하고 있습니다. 전입일은 2021.03.10으로, 등기상 현재 존속하는 최초 근저당권 설정일인 2019.05.15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 5층604호 (서해파스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 5층 604호 · 전체 21개 호실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2018.10.11 |
| 소유자 | 주식회사서해건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,392,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국일신용협동조합 / 360,889,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 말소기준 대조가 필요하다
등기 순서상 2018.12.13 오송신용협동조합 근저당권 1,760,000,000원이 먼저 설정됐지만, 이 권리는 2019.05.15 해지로 말소됐습니다. 같은 날 오송신용협동조합 1,740,000,000원과 국일신용협동조합 300,000,000원의 근저당권이 새로 설정됐으므로, 존속 권리 기준으로는 2019.05.15 설정 근저당권군이 말소기준 역할을 합니다. 오송신용협동조합 채권최고액은 2021.02.08 1,900,000,000원으로, 국일신용협동조합 채권최고액은 420,000,000원으로 변경됐습니다.
그 뒤 설정된 2022.12.16 근저당권 5건, 근저당권 처분금지 가처분, 가압류, 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 등기·배당 계산상 매수인이 금전으로 인수할 권리는 0원입니다. 다만 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 임대사업자 의무 종료 여부는 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
임차인·점유관계 — 본건 604호 실제 점유자 1명
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박다영 / 604호 | 2021.03.10 | 2,000,000원 / 520,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 서해파스텔의 다른 호실 점유자도 함께 조사됐으나, 다른 호실의 보증금과 점유관계는 본건 604호의 인수금액에 합산되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
② 가격·유찰 — 감정가의 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 49,392,000원으로 감정가 144,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 34,574,400원, 그다음 회차는 24,202,080원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 집계돼, 현재의 3회 유찰 자체가 이례적이라고 보기는 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 금전 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 49,392,000원 | 0원 | 49,392,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 34,574,400원 | 0원 | 34,574,400원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 24,202,080원 | 0원 | 24,202,080원 |
하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 실질취득금액 49,392,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 상황을 보여줄 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 21개 호실 규모의 도시형생활주택은 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 낮은 최저가만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,056원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 48,102,944원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 오송신용협동조합 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 국일신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 오송신용협동조합 | 591,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 청주신용협동조합 | 293,500,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 957,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당 · 세종신용협동조합 | 947,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당 · 진천신용협동조합 | 744,500,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 1,265,250,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,513,207,820원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 정병식 | 157,478,946원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 14,921,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 10,284,358,079원 중 채권자 배당액은 48,102,944원이고, 미배당액은 10,236,255,135원입니다. 신청채권자 국일신용협동조합의 청구액 360,889,460원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 을구 1번 근저당권의 말소 여부를 반영한 실제 배당순위 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근이며, 상가·점포·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.10.11 사용승인된 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물로, 승강기·기본위생·급배수·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구 20m 이하·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 479.0㎡, 공시지가 497,700원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 전체 21개 호실의 소규모 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회여서, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았지만, 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2018.12.13 근저당권의 2019.05.15 말소 여부와 실제 배당순위를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 박다영의 확정일자·배당요구 여부와 보증금 2,000,000원·월차임 520,000원의 현재 계약상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 매각 후 등기 처리 및 임대사업자 의무와 관련된 별도 조건이 있는지 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가는 내부 미확인 상태에서 공부·탐문·외부관찰을 토대로 이뤄졌습니다. 누수·결로·시설 노후·수리비를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 동일 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 최신 매매가·임대료로 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 퇴거 일정과 명도 협의 비용은 별도입니다. 점유자의 현 거주 여부를 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 토지거래 허가구역. 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역 관련 토지거래계약 허가구역 지정 내용을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
본건의 핵심 장점은 분명합니다. 604호 점유자 박다영은 존속 선순위 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 49,392,000원입니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 제약과 내부 미확인 위험이 남아 있습니다. 더구나 배당표가 등기상 말소된 근저당권을 선순위로 계산하고 있어 서류 대조도 끝나지 않았습니다. 결론은 금전 인수는 0원이나, 가격과 배당순위 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.