수원지방법원 2025타경1561. 송죽동 272-101의 2층 204호로, 용도는 다세대입니다. 감정요항상 공부에는 사무소로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 지준상이며, 2020.12.08. 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 기준점은 2021.04.15. 설정된 권오준 근저당권 75,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정과 2023.07.10. 등기된 임차권은 등기 순서만 보면 후순위입니다. 하지만 임차인 여학구는 전입신고와 확정일자가 모두 2020.12.08.로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1561 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송죽동 272-101 2층204호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 파장로 9 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 공부상 사무소 · 현황 주택 |
| 소유자 | 지준상 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.04.15. 권오준 근저당권입니다. 이후 수원시 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년의 임의경매개시결정은 2022.09.28. 부동산임의경매 기각을 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여학구 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 179,000,000원 | 2020.12.08 / 2020.12.08 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
여학구는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 배당요구도 했고, 확정일자와 전입신고가 말소기준보다 앞서 우선변제권과 대항력이 함께 인정되는 구조입니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2020.11.02., 점유개시일자 2020.12.11.도 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 여학구 보증금 | 179,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 근저당 · 권오준 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 여학구 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 179,000,000원 중 178,652,000원이 배당되고, 348,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당과 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 348,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 36,238,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 64,950,720원 |
이 물건은 유찰되어 최저매각가가 내려간다고 해서 그만큼 매수인의 부담이 사라지는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시에는 매각가 145,600,000원에 더해 보증금 미배당 36,238,400원이 남고, 2회 유찰 시에는 매각가 116,480,000원에 미배당 64,950,720원이 남습니다. 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 세금·위반건축물·현황 리스크
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 경고가 있습니다. 당해세에 해당하면 임차인 배당보다 선순위로 차감될 수 있어 보증금 미배당과 매수인 인수액이 늘어날 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 비고. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 전유부상 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 감정서와 건축물대장 원본을 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부·문건접수·매각물건명세서에는 여학구의 임차권과 보증금 179,000,000원이 확인됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 만석공원 북측 인근이며, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 2층 204호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 배당에서 여학구 보증금 179,000,000원이 전액 변제되는지, 입찰 직전 배당요구·세금채권·집행비용을 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 36,238,400원, 2회 유찰 시 인수 64,950,720원이 남는 시나리오이므로 최저가와 인수액을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 임차관계 진정성 확인. 임차인 여학구가 현재 강제경매 신청 채권자와 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·경매신청 채권의 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해 실제 임차인 배당액을 다시 산정해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 전유부의 위반 내용과 시정명령·이행강제금 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소·현황 주택의 차이가 대출·전입·사용승인·향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
이 사건의 함정은 등기 순서만 보고 후순위 임차권까지 모두 끝난다고 보는 것입니다. 여학구의 임차권등기는 2023.07.10.로 말소기준권리 뒤지만, 전입과 확정일자는 2020.12.08.로 더 빠릅니다. 그래서 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 신건 182,000,000원 가정에서도 348,000원이 인수되고, 유찰 시에는 36,238,400원, 64,950,720원으로 인수액이 커집니다. 여기에 세금 압류와 위반건축물 등재 비고, 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 문제까지 확인해야 합니다. 최저가가 아니라 ‘최저가 + 실제 인수액’을 보고 판단해야 하는 인수형 물건입니다.
