수원지방법원 2025타경1628. 수원시 팔달구 인계동 엘리시아아이티타워 11층 1110호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공부상 업무시설(사무소)로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김은숙이며, 2023.03.02 소유권이전과 함께 농협은행 근저당 채권최고액 195,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.08.28 농협은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 유현규가 확인됩니다. 전입일은 2024.05.21로 말소기준일인 2023.03.02보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 해당 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 월세는 500,000원이고 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 11층 1110호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 11층 1110호 |
| 소유자 | 김은숙 · 거래가액 189,884,795원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 171,928,119원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 195,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
초기 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.03.02 김은숙 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.21 전입한 유현규는 기준권리보다 후순위여서 대항력이 없고, 2025.08.28 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현규 | 엘리시아iT타워 1110호 29.7200㎡ | 2024.05.21 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유현규의 전입신고는 말소기준권리 설정일보다 약 1년 2개월 뒤입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 되지는 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 이는 배당순위 문제이고 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 237,000,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 237,000,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,282,000원 |
현재 회차 237,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 195,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 37,282,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 237,000,000원 | 195,600,000원 | 0원 | 37,282,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 9,454,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 46,843,520원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원입니다. 가격이 내려가면 농협은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오상 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·업무시설·숙박시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 근거리에 수원시청역(수인분당선)과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(사무소)입니다. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m 내외, 북측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 237,000,000원의 적정성은 별도 현장·중개시장 조사로 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 유현규의 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 사무소이나 현황조사와 실제 내부 사용 상태가 일치하는지 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 등 부대비용. 미납 관리비와 기타 낙찰 후 부담 가능한 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.03.02 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 유현규의 전입은 2024.05.21로 뒤입니다. 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 동일·유사 물건의 최근 거래자료가 없어 신건 최저가 237,000,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
