수원지방법원 2025타경1842. 수원시 팔달구 우만동 509-25 소재 다세대주택 제2동 2층 202호입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 박영복입니다. 임대차계약일은 2021.06.03, 점유개시는 2021.07.05, 확정일자는 2021.07.01, 전입일은 2021.07.19이고, 말소기준권리인 2022.12.08 국가 압류보다 모두 앞섭니다. 따라서 2025.08.20에 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차는 최저가가 204,000,000원으로 보증금 185,000,000원보다 높아 제공된 배당 시나리오상 보증금이 전액 변제되고 인수액은 0원입니다. 하지만 가격이 내려가는 순간 “최저가가 싸졌다”라고 볼 수 없습니다. 1회 유찰 가격 163,200,000원에는 인수액 24,884,800원이 붙어 실질취득이 188,084,800원, 2회 유찰 가격 130,560,000원에는 57,067,840원이 붙어 실질취득이 187,627,840원이 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 총 취득부담은 보증금 185,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 509-25 제2동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중 · 5층 공동주택 중 2층 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.08.03 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영복 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 표시 확인 | 공부상 ‘2동’이나 실제로는 ‘12동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.12.08 국가 압류입니다. 이후 수원시 압류 2건, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박영복은 2021.07.19 전입하고 2021.07.01 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 2025.08.20 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영복 | 건물의 전유부분 전부 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 회차별 취득부담 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 204,000,000원 | 0원 | 204,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 163,200,000원 | 24,884,800원 | 188,084,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 130,560,000원 | 57,067,840원 | 187,627,840원 |
1회 유찰만 보면 최저가는 163,200,000원까지 내려가지만, 임차인의 미배당 보증금 24,884,800원을 더 부담하므로 실질취득은 188,084,800원입니다. 2회 유찰에서도 최저가는 130,560,000원까지 내려가지만 인수액이 57,067,840원으로 커져 실질취득은 187,627,840원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 되돌아옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 박영복 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 15,344,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박영복 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 현재 회차 배당 시나리오에서는 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 집행비용은 3,656,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 우만동 동성중학교 서측. 인근에 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 공동주택 중 2층 202호이며, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층 이하 25m 이하)·시가지경관지구이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있어 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 표시. 공부상에는 ‘2동’이나 실제 현장에는 ‘12동’으로 표시되어 있어 입찰 전 동일 물건 여부와 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치로 내부구조와 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 인수 0원을 확정값으로 보지 말 것. 배당표상 0원이지만 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 임차보증금 미배당이 생길 수 있습니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 1회 유찰 시 163,200,000원이 아니라 인수액을 포함한 188,084,800원, 2회 유찰 시 187,627,840원이 실제 부담 기준입니다.
- 우선매수권 확인. 박영복의 2026.03.24 우선매수신고가 있으므로 외부 입찰자는 최고가 낙찰 후에도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
- 세금 원본 확인. 국가 및 수원시 압류 3건의 실제 체납세액과 당해세 여부를 확인해 임차보증금 배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인이 경매신청채권자와 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·임차권등기명령·배당요구 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 동 표시 대조. 등기·공부는 제2동, 실제 표시는 ‘12동’이라는 감정서 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했으므로 누수·균열·창호·난방·급수·위생설비의 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 아닌 사건
이 물건은 말소기준 이후 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 핵심은 그보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 신건 204,000,000원에서는 제공된 배당가정상 보증금 185,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원입니다. 그러나 한 번만 유찰되어도 24,884,800원, 두 번 유찰되면 57,067,840원의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 최저가가 163,200,000원·130,560,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 188,084,800원·187,627,840원으로 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 국세·지방세의 당해세 가능성과 2026.03.24 전세사기피해자 우선매수신고까지 있습니다. 즉 이 사건은 단순히 “얼마에 낙찰받느냐”보다 임차보증금이 실제 얼마 배당되는지, 외부 입찰자가 최종 취득 가능한지가 먼저입니다. 현재 회차의 가정배당만 보면 인수 0원이지만, 권리와 입찰구조를 함께 보면 외부 투자자가 가볍게 접근할 사건은 아닙니다.
