🏷️ 최저가 160,720,000원 🛡️ 인수 0원 📉 2회 유찰 📊 감정가의 49%
제주지방법원 2024타경13724. 신제주연동트리플시티 103동 4층 418호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자인 주식회사애드앤피알스미스가 2022.01.04 거래가액 313,898,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정·등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 160,720,000원으로 감정가 328,000,000원의 49%입니다. 그러나 가격이 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 같은 비교값이 없으므로, 실거래 확인 전까지 가격 적정성은 유보하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연북로 106, 4층103동418호 (연동,신제주연동트리플시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상10층 · 103동 4층 418호 · 사용승인 2021.11.17 |
| 소유자 | 주식회사애드앤피알스미스 · 거래가액 313,898,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 237,272,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 말소기준은 2022.01.04 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사인건 근저당, 팔공미디어·농협은행·근로복지공단 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49%라고 곧바로 ‘싼 물건’은 아니다
감정가 328,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 160,720,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 112,504,000원, 4회 유찰 시 78,752,800원입니다. 가격 하락폭만 보면 크지만, 본 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 160,720,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 112,504,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 78,752,800원 | 24.01% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,050,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 276,000,000원 | 157,669,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인건 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사팔공미디어 | 16,560,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 461,258,203원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 43,364,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,707,182,943원 중 예상 배당액은 157,669,920원이며, 미배당은 1,549,513,023원입니다. 국 압류의 금액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로와 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 건물이며 사용승인은 2021.11.17입니다. 기본위생·급배수·스프링클러·냉난방·화재탐지·엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·용도. 업무시설용 건부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 신제주연동트리플시티 및 인근 유사 오피스텔의 최신 거래가를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며 현장조사 때 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자를 반드시 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가도 내부 확인 없이 유사건물·공부·탐문·외부관찰을 토대로 평가했습니다. 관리상태와 이용상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국 압류가 존재하므로 압류세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 해당 금액이 반영돼 있지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서상 인수사항을 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 2회 유찰돼 160,720,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 임대관계와 내부상태가 충분히 확인되지 않은 점도 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 판단입니다.
