제주지방법원 2024타경13724. 제주시 연동 신제주연동트리플시티 103동 418호, 4층 오피스텔입니다. 등기 흐름은 2021년 한국자산신탁의 신탁 소유권보존에서 시작해, 2022년 주식회사애드앤피알스미스로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소된 구조입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리가 됩니다.
이후 주식회사인건의 채권최고액 910,000,000원 근저당과 팔공미디어·농협은행·근로복지공단의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 채권 규모가 크더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연북로 106, 4층 103동 418호 (연동, 신제주연동트리플시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층·지상 10층 건물 내 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 사용승인 2021.11.17 |
| 소유자 | 주식회사애드앤피알스미스 (2022.01.04 소유권이전 등기 · 거래가액 313,898,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 237,272,934원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.01.04 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사인건 근저당과 팔공미디어·농협은행·근로복지공단의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 49% 할인율과 시세 메리트는 다르다
감정가 328,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 160,720,000원, 감정가의 49%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차 실질취득액도 160,720,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 160,720,000원 | 49% | 1,549,513,023원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 112,504,000원 | 34.3% | 1,597,053,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 78,752,800원 | 24.01% | 1,630,247,693원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가와 매수인의 실질취득액은 내려가지만, 채권자들의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 미배당 증가는 낙찰자의 인수 증가를 뜻하지 않습니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,050,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 276,000,000원 | 157,669,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인건 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사팔공미디어 | 16,560,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 461,258,203원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 43,364,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 하나은행 근저당에 배당되지만, 하나은행의 신청 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 근저당·가압류권자와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 국의 압류금액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로와 버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2021.11.17 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수·스프링클러·냉난방·화재탐지·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류에 접합니다.
- 제한사항. 공공공지·상대보호구역·건축계획심의대상구역 등에 저촉되고 장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 확인하지 못해 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 공시지가는 ㎡당 3,283,000원이지만, 집합건물 개별 호실의 적정 매수가 판단에는 동일 건물·유사 호실의 실제 매매 및 임대 사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 사업자등록 점유 여부, 현장 방문으로 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 없어 내부를 확인하지 못했습니다. 관리상태와 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 오피스텔 실거래 확인. 감정가 대비 49%만 보지 말고 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물을 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 오피스텔로 이용 중인 만큼 실제 보증금·월세 수준, 공실 기간, 관리비와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국의 압류가 있으나 금액은 확인되지 않습니다. 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있으므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사인건의 후순위 근저당에는 공동담보가 기재돼 있습니다. 본건 인수사항은 아니지만 배당과 채권 회수 구조를 이해하려면 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, 가격은 현장 검증 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.04 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 328,000,000원에서 160,720,000원으로 내려왔다는 사실만으로 매수 매력을 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 오피스텔이고, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으며 실제 시장가격과 임대수익을 뒷받침할 비교자료도 추가 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 보류. 2회 유찰이라는 할인율보다 현장 상태·실거래·임대수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.