수원지방법원 2025타경57288. 수원시 권선구 세류동 자슬린하우스 5층 504호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김한솔의 보증금 174,000,000원입니다. 김한솔은 2022.07.25 주민등록, 2022.07.23 점유개시, 2022.07.19 확정일자를 갖췄고 배당요구도 했습니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 가능성을 반드시 계산해야 하는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 추가 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 2026.06.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김한솔 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 547-4 자슬린하우스 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 덕영대로1070번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 이진재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 확약서가 결론을 바꾼다
등기상 과거 반월신용협동조합 근저당권 1,056,000,000원은 2019.12.13 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 국·서울특별시 압류, 김한솔 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한솔 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.07.19 | 174,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김한솔은 보증기관 명의의 별도 중복 임차신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.08.26 등재됐고, 임차보증금은 174,000,000원입니다. 현재 신건 매각가 183,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 전액 174,000,000원이 배당되므로 현재 회차 자체에서도 인수액은 0원입니다.
* 확약을 반영하지 않은 계산상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 30,449,600원, 2회 유찰 시 59,319,680원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.09 확약서가 김한솔 임차인에게 유효하게 적용된다는 전제입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 183,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 자료는 확인되지 않으므로, 이 가격을 시세보다 낮다거나 높다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 투자 판단에서 가격 가점은 주지 않고, 권리 해소 구조와 실제 현장 가격조사를 분리해서 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 김한솔 보증금 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 5,638,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,362,000원과 김한솔 보증금 174,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 5,638,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 숫자는 내려가지만 권리 계산은 별개
| 회차 | 매각가 | 전체 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 183,000,000원 | 3,259,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 146,400,000원 | 3,265,000,000원 | 30,449,600원 |
| 2회 유찰 시 | 117,120,000원 | 3,265,000,000원 | 59,319,680원 |
위 인수액은 확약서를 적용하지 않은 권리 계산값입니다. 실제 판단에서는 2026.06.09 확약으로 김한솔이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 협조하기로 했으므로 1회·2회 유찰 시에도 실질 인수는 0원*으로 정리합니다. 이 사건에서는 “낮아진 최저가 + 늘어난 임차보증금 인수”라는 일반적인 대항력 임차인 구조를 확약서가 끊어주는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 다세대주택이 혼재한 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수원역이 있어 대중교통 상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 서측·남동측·동측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 김한솔 임차보증금 전액에 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당구조. 신건 183,000,000원에서는 배당표상 김한솔 보증금 174,000,000원이 전액 배당돼 계산상 인수도 0원입니다.
- 유찰 시 착시 주의. 확약을 빼면 1회 유찰 시 30,449,600원, 2회 유찰 시 59,319,680원의 인수 계산이 생깁니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 현재 등기상 처리 상태와 매각 후 말소 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없어 183,000,000원이 시세 대비 저렴한지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다. 현장 거래가와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 확약으로 정리된 사건”
이 사건은 표면적으로는 보증금 174,000,000원의 대항력 임차인이 있어 긴장해야 하는 다세대 경매입니다. 실제로 확약서를 배제하면 유찰할수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조가 나타납니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.09 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 핵심 인수위험이 해소됐습니다.
따라서 결론은 확약 전제 권리상 실질 인수 0원*입니다. 다만 이 판단은 확약서 원문과 매각조건이 그대로 유지된다는 전제이며, 세금 압류의 배당 영향과 민간임대주택등기의 처리 상태는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 그리고 가격은 별개입니다. 실거래 비교값이 없으므로 권리 정리가 됐다는 이유만으로 183,000,000원이 싸다고 평가해서는 안 됩니다.