수원지방법원 2025타경57367. 화성시 새솔동 송산신도시대방노블랜드더센트럴3차 309동 8층 802호 아파트입니다. 소유자는 박진수이고, 2019.11.29. 소유권이전등기가 마쳐졌으며 등기상 거래가액은 342,754,000원입니다. 이후 2023.04.21. 신한은행 앞으로 채권최고액 462,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.08.13. 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리보다 늦은 카카오뱅크 가압류 26,265,492원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 보증금 승계나 대항력 판단 이슈도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57367 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이비9블록 송산신도시대방노블랜드더센트럴3차 309동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 25층 건물 중 8층 802호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박진수 (2019.11.29. 소유권이전 · 거래가액 342,754,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 624,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 433,496,691원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.04.21. 접수된 을구 3번 신한은행 근저당권이며, 2025.04.09. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 2025.07.30. 카카오뱅크 가압류와 2025.08.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 가격·미배당 시나리오
현재는 유찰 없는 신건으로 최저매각가가 감정가의 100%인 624,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 499,200,000원, 2회 유찰 시는 399,360,000원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교값을 근거로 한 시세 판단을 붙이지 않고, 각 회차에서 채권이 얼마나 배당되지 못하는지만 확인하는 것이 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 624,000,000원 | 488,265,492원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 499,200,000원 | 488,265,492원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 399,360,000원 | 392,968,960원 | 95,296,532원 | 0원 |
핵심은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아니라는 점입니다. 2회 유찰 시 채권 측 미배당이 95,296,532원 발생하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 624,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 8,640,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 신한은행 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 카카오뱅크 | 26,265,492원 | 26,265,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,094,508원 |
현재 최저가 624,000,000원 가정 시 집행비용 8,640,000원을 제외하고 근저당권 462,000,000원, 카카오뱅크 가압류 26,265,492원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 127,094,508원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동, 새솔초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지로 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 8층 802호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 내 도로를 통해 외부도로와 연계가 용이합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 3번 2023.04.21. 근저당권이 말소기준이며, 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전된 관계를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 분석상 임차인은 없지만 실제 인도 단계에 대비해 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 회차별 채권 미배당 구분. 2회 유찰 시 미배당 95,296,532원이 생기더라도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 채권자 미회수액을 매수인 승계액으로 혼동하지 마세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 624,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 결론내리지 않는 것이 중요합니다.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역, 송산그린시티 지구단위계획구역 및 기재된 교육환경보호·성장관리권역 관련 제한사항을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 판단
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2023.04.21. 근저당권 이후의 카카오뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐지만 기준이 되는 권리의 설정 시점은 2023.04.21.입니다.
현재 신건 최저가는 624,000,000원, 인수액이 없으므로 실질취득도 624,000,000원입니다. 1회 유찰 시 499,200,000원, 2회 유찰 시 399,360,000원으로 낮아지며 2회 유찰 시에는 채권 미배당 95,296,532원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리상 구조는 단순하지만, 응찰가격의 적정성은 권리와 분리해 판단해야 하는 신건으로 정리할 수 있습니다.
