수원지방법원 2025타경57406. 영통동 진흥아파트 553동 6층 604호입니다. 소유자는 정방헌이고, 등기상 말소기준권리는 2020.02.14. 주식회사신한은행 근저당권 180,400,000원입니다. 이 근저당권은 2024.05.31. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 설정·등기된 오케이저축은행 근저당, 리모델링주택조합의 가처분, 삼성카드 가압류, 수원시 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
가격 쪽은 신건임에도 비교 우위가 분명합니다. 감정가와 최저가가 모두 392,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 469,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 535,000,000원입니다. 데이터에 제시된 최저가 대비 최근 시세 비율은 83.5%로, 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57406 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 963-2 진흥아파트 553동 6층604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실겸주방·욕실겸화장실1·발코니 등 · 19층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 정방헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 223,830,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2020.02.14. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 180,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 상세 임대관계 등이 미상이라고 기재되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 83.5%
동일 면적 59.97㎡ 실거래 12건은 2026.05부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 469,583,333원, 최저 거래는 377,000,000원, 최고 거래는 550,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 535,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 14 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 15 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 1 | 377,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 평균 | 59.965㎡ | 12건 | 469,583,333원 |
현재 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 469,583,333원 대비 83.5%입니다. 최신 2026.08 거래 535,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 최근 실거래 표본에서는 2026.07 거래가 490,000,000원에서 550,000,000원 사이에 분포해, 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 낮게 형성되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,400,000원 | 180,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 250,800,000원 | 205,312,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 31,358,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 462,558,288원 중 예상 배당액은 385,712,000원이며, 미배당액은 76,846,288원입니다. 오케이저축은행 근저당과 삼성카드 가압류에 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 76,846,288원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 154,148,688원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 250,880,000원 | 246,567,680원 | 215,990,608원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이고, 현재 데이터상 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영통초등학교·영통중학교 동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트 단지와 노변 근린생활시설, 학교, 중소규모 공장 및 창고 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 19층 건물의 6층 604호이며, 위생·급배수, 열병합발전에 의한 지역난방, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 각 동별 진입로가 개설돼 있고 단지 외 북서측 및 남동측으로 폭 약 18m 내외의 포장 공도에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(영통지구) 등이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,575,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 동일 면적 최근 12건 실거래가 확인되고, 단지 통계상 평균 유찰횟수는 0.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.14. 신한은행 근저당권과 2024.05.31. 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가처분 확인. 2024.08.01. 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분은 데이터상 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서 기재를 직접 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 현장조사상 상세 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 전입·임대차 여부를 확인하세요.
- 세금 확인. 2026.01.02. 수원시 압류가 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 실제 배당에서 조세채권 순위는 원본으로 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 469,583,333원의 83.5%입니다. 최신 거래 535,000,000원과 층·상태 차이까지 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04입니다. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격 모두 검토 가능한 신건
이 물건은 데이터상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 동시에 신건 최저가 392,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 469,583,333원의 83.5%라 가격 측면에서도 비교 우위가 있습니다. 최신 거래도 535,000,000원입니다. 다만 현장조사상 상세 임대관계가 미상인 점, 소유권이전등기청구권 가처분과 수원시 압류가 존재하는 점은 입찰 직전 원본 서류로 최종 확인해야 합니다. 권리 구조는 양호하고, 가격도 신건부터 검토 가능한 사건으로 정리할 수 있습니다.
