수원지방법원 2025타경57413. 화성시 남양읍 남양리 대광파인밸리 110동 16층 1602호, 현황 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 조경자는 2016.03.14. 거래가 140,950,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022.03.17. 중소기업은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.08.19. 중소기업은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 2016.03.14. 농협은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 중소기업은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고가 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2001 대광파인밸리 110동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 아파트 이용 · 철근콘크리트조 경량철골조트러스경사지붕 18층 내 16층 |
| 소유자 | 조경자 (2016.03.14. 거래가 140,950,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 299,179,366원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.14. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 없음. 등기상 핵심은 2016.03.14. 농협은행 근저당입니다. 이에 뒤지는 2022.03.17. 중소기업은행 근저당과 2025.08.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2003년 국민은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 배당모형상 낙찰자가 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 264,000,000원, ‘저가 매수’ 근거는 아직 없다
대광파인밸리는 1,108세대, 2003.11.01. 준공 단지입니다. 현재 경매 대상 기준 면적은 84.96㎡로 잡혀 있으나, 제시된 거래 비교 자료에서는 동일 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 전체 단지 평균이나 다른 면적을 끌어와 최저가 264,000,000원이 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 264,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 264,000,000원입니다. 권리 할인 요인은 없지만, 동시에 실거래에 대한 가격 가점도 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,496,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,504,000원 |
현재 회차 264,000,000원 가정에서는 등록된 담보채권 240,000,000원이 전액 배당되고, 배당모형상 소유자 잔여는 19,504,000원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 299,179,366원이고 시나리오상 신청채권자 배당액은 180,000,000원으로 계산되어, 청구 전체가 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 담보채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 264,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 32,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 74,205,440원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘지만, 이 자료상 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 1회 유찰 211,200,000원이나 2회 유찰 168,960,000원에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰 가격이 낮아졌다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 되며, 실제 응찰 전 동일 면적 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시청 남동측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 노선상가 및 소규모 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 현황 아파트로 이용 중이며 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 용도지역은 제2종일반주거지역·보전관리지역입니다.
- 공시지가. 950,600원/㎡. 지목은 대, 도로접면은 중로한면입니다.
- 규모. 대광파인밸리 1,108세대, 2003.11.01. 준공 단지입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유와 전입세대 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.03.14. 농협은행 근저당이 말소기준이며 중소기업은행 근저당은 후순위입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 264,000,000원이 동일 면적 최신 실거래와 비교해 어느 수준인지 별도 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 211,200,000원, 2회 유찰 168,960,000원으로 내려가지만, 가격 하락 자체를 시세 메리트로 오인하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 등 배당표 밖 변동 요소를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가 관련 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 사건은 2016.03.14. 농협은행 근저당을 말소기준으로 삼으면 구조가 명확합니다. 이후 중소기업은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 권리 측면만 보면 부담이 크지 않은 편입니다.
반면 가격은 다릅니다. 현재는 감정가 264,000,000원 = 최저가 264,000,000원인 신건이고, 동일 면적 최신 실거래로 직접 검증된 가격 자료가 없습니다. 따라서 현재 금액을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전까지 보류입니다.
