수원지방법원 2025타경57459. 화성 오산동 동탄역반도유보라아이비파크5.0 제1503동 제7층 제704호 아파트입니다. 소유자는 이정애이고, 2017.12.26. 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 132,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 우리은행 110,000,000원 근저당, 으뜸새마을금고 554,400,000원 근저당, 국세 압류 및 경매개시결정이 이어졌고, 현재 경매 배당구조에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 정리되는 것으로 계산됩니다.
이 사건의 포인트는 권리보다 점유·가격 확인입니다. 임차인 목록에는 별도 임차인이 나타나지 않지만 감정평가에서는 소유자 또는 이해관계인의 부재와 폐문·시건장치로 내부 확인이 불가능했고 임대관계 역시 미상으로 기재됐습니다. 따라서 임차관계를 단정하기보다 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57459 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 988 동탄역반도유보라아이비파크5.0 1503동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9739㎡ · 지상29층 중 7층 |
| 소유자 | 이정애 · 2015.04.01. 매매 · 거래가액 457,430,000원 · 2017.12.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 1,040,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 486,106,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2017.09.14 |
| 단지규모 | 545세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.12.26. 우리은행 근저당권입니다. 2022.02.18. 추가 설정된 우리은행 근저당과 2023.03.27. 으뜸새마을금고 근저당은 그보다 뒤이며, 2025.08.20. 경매개시결정, 2025.09.30. 국 압류, 2025.12.04. 추가 경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,040,000,000원, 시세 비교는 보류
이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,040,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없으며, 가격 메리트에는 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 554,400,000원 | 554,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,800,000원 |
1,040,000,000원 매각 가정에서는 배당대상 채권 796,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 230,800,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여울초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재합니다. 공공시설·생활편익시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 SRT·GTX-A 노선 동탄역이 위치합니다. 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상29층 건물의 7층 704호이며 사용승인일은 2017.09.14입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 동탄2지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,421,000원/㎡입니다. 토지면적은 26,183.9㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,040,000,000원 | 796,400,000원 | 0원 | 230,800,000원 |
| 1회 유찰 시 | 832,000,000원 | 796,400,000원 | 0원 | 24,880,000원 |
| 2회 유찰 시 | 665,600,000원 | 656,544,000원 | 139,856,000원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 배당대상 채권이 전액 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시에는 139,856,000원 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 내부가 확인되지 않았고 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 현재 실거래 비교값이 없어 감정가 1,040,000,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 동일 단지 유사 면적의 최근 거래가 확인이 핵심입니다.
- 말소기준 확인. 2017.12.26. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 최신본과 다시 대조해야 합니다.
- 세금 변수. 2025.09.30. 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세가 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문·시건장치로 내부 확인이 불가능해 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문조사를 기준으로 이용상태가 작성됐습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인이 필요
이 사건은 등기상으로는 비교적 구조가 명확합니다. 2017.12.26. 우리은행 근저당을 말소기준으로 이후 남은 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원입니다. 반면 감정평가 단계에서 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 시세 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격·점유는 확인 후 판단”입니다. 신건 1,040,000,000원을 싸다고 전제하지 말고, 입찰 전 최신 점유자료와 실제 거래가격을 함께 대조하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
