인천지방법원 2025타경509862. 인천 서구 불로동 퀸스타운신명아파트 106동 9층 902호입니다. 현재 등기상 공유자는 서데이비드병찬 7분의 5, 주식회사정오그룹 7분의 2이고, 2025.06.12 주식회사정오그룹 신청으로 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준은 2002.03.15 흥국생명보험주식회사 근저당권 130,000,000원이며, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗하니 신건도 괜찮다’고 보면 안 됩니다. 동일면적 134.97㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 301,000,000원, 최신 거래는 2026.03 305,000,000원입니다. 현재 최저가 345,000,000원은 두 지표 모두보다 높습니다. 전체 8건 평균 349,462,500원만 보면 감정가가 비슷해 보이지만, 2021년 409,700,000원·375,000,000원, 2023년 378,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509862 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 불로동 312-2 퀸스타운신명아파트 106동 9층902호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 동일면적 134.97㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 사용승인 | 1998.11.30 |
| 현재 공유자 | 서데이비드병찬 7분의 5 · 주식회사정오그룹 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 | 주식회사정오그룹 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 공유관계와 압류는 확인
말소기준은 2002.03.15 흥국생명보험주식회사 근저당권 130,000,000원입니다. 2023.01.17 변경등기에는 이 근저당권이 서데이비드병찬 지분 전부에 설정되고 서병수 지분 7분의 2는 포기한 내용이 기록돼 있습니다. 이후 현재 남아 있는 인천광역시서구 압류와 국 압류, 2025년 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸 처리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승원 | 2012.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 박승원의 전입일 2012.03.07은 말소기준권리 2002.03.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 얼마인지 확인되지 않았더라도 매수인에게 대항할 수 있는 구조로 보이지 않으며, 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 114.6%
퀸스타운(신명) 동일면적 134.97㎡ 거래입니다. 전체 8건 평균은 349,462,500원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 301,000,000원이고 최신 거래는 2026.03 305,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 구간 대비 17.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.97㎡ | 18 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 134.97㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2025.03 | 134.97㎡ | 13 | 347,000,000원 |
| 2025.03 | 134.97㎡ | 13 | 347,000,000원 |
| 2024.12 | 134.97㎡ | 20 | 337,000,000원 |
| 2023.05 | 134.97㎡ | 9 | 378,000,000원 |
| 2021.09 | 134.97㎡ | 5 | 409,700,000원 |
| 2021.06 | 134.97㎡ | 11 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.97㎡ | 2건 | 301,000,000원 |
현재 최저가 345,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%입니다. 최신 거래 305,000,000원보다도 40,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 349,462,500원보다 약간 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 최근 시장만 보면 신건 최저가가 오히려 높은 쪽입니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 2. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사정오그룹 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,370,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,630,000원과 흥국생명보험주식회사 근저당 130,000,000원이 반영되고, 소유자 잔여는 209,370,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 345,000,000원 | 0원 | 0원 | 209,370,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 276,000,000원 | 0원 | 0원 | 141,336,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 220,800,000원 | 0원 | 0원 | 86,908,800원 |
1회 유찰 시 276,000,000원, 2회 유찰 시 220,800,000원으로 내려가며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최근 12개월 평균 301,000,000원과 비교하면, 적어도 신건 345,000,000원보다는 유찰 이후에야 가격 여지가 생기는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천불로초등학교 북동측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 20층 건물 중 9층 902호이며, 사용승인일은 1998.11.30입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 퀸스타운(신명) 614세대이며, 동일면적 134.97㎡ 거래가 확인됩니다.
- 가격 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균은 301,000,000원으로 과거 거래 구간보다 17.7% 낮아진 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 349,462,500원이 아니라 최근 12개월 평균 301,000,000원과 최신 거래 305,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 박승원 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 과거 등기상 채무자로도 등장하므로 실제 점유관계와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 현재 공유자 7분의 5와 7분의 2 구조 및 2025.06.12 공유물분할을 위한 경매개시결정의 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 가격 점검. 1회 유찰 시 276,000,000원, 2회 유찰 시 220,800,000원으로 내려가므로 신건과 최근 시세의 차이를 비교해 입찰 시점을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2002.03.15 흥국생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 조사된 박승원은 2012.03.07 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 345,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 114.6%, 최신 거래 305,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -17.7%라는 점까지 감안하면, 전체 평균만 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 보류. 이 물건은 신건 응찰보다 최근 시세와 유찰 후 가격을 함께 놓고 판단해야 합니다.
