인천지방법원 2025타경509862. 인천 서구 불로동의 퀸스타운신명아파트 106동 9층 902호입니다. 비교 대상 면적은 134.97㎡이며, 1998.11.30 사용승인된 20층 건물의 9층에 위치합니다. 총 614세대 단지로, 인천불로초등학교 북동측 인근에 아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.

이번 사건은 일반적인 대출채무 불이행에 따른 경매로만 이해하면 안 됩니다. 소유권이 서데이비드병찬 7분의 5와 주식회사정오그룹 7분의 2로 나뉘어 있고, 정오그룹이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 등기부의 경매개시결정에는 임의경매로 기재되어 있지만, 개시 원인에는 공유물분할이 명시되어 있습니다. 따라서 매각대상 범위와 공유물분할 판결·매각조건을 반드시 함께 살펴야 하는 사건입니다.

말소기준권리는 2002.03.15 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이후 세금 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차인 박승원의 전입 및 점유, 공유지분의 변동, 국세·지방세 배당 우선순위까지 확인해야 등기상 소멸과 실제 인수 부담을 구분할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 구조는 단순하지 않다

핵심은 2002.03.15 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 과거 국민은행 근저당권은 2002.03.27 말소됐고, 백승래 근저당권 역시 2019.11.07 말소됐습니다. 흥국생명의 근저당권은 현재 말소기준권리로 분류되며 매각으로 소멸할 권리입니다.

특히 2023.01.17 근저당권 변경등기에는 서데이비드병찬 지분에 대한 근저당권 설정과 서병수 지분 7분의 2에 대한 포기가 기재되어 있습니다. 이후 서병수 지분은 2024.03.13 강제경매 매각을 원인으로 정오그룹에 이전됐습니다. 이처럼 권리가 공유지분별로 변동한 이력이 있으므로 현재 각 지분에 걸린 권리와 이번 사건의 매각범위를 정확히 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입, 그러나 신분과 보증금은 확인 필요

확인된 실제 임차인 신고는 박승원 1명입니다. 전입일은 2012.03.07로 말소기준권리 설정일인 2002.03.15보다 늦습니다. 주어진 전입관계에 따르면 선순위 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 내역이 확인되지 않아 배당과 실제 점유관계를 별도로 점검해야 합니다.

매수인 인수액이 0원으로 계산된 것은 말소기준 이후 전입한 임차인의 보증금을 선순위 대항력에 따른 인수채무로 보지 않았기 때문입니다. 이는 점유자가 없다는 뜻도, 명도비용이 없다는 뜻도 아닙니다. 실제 점유자가 있다면 인도명령이나 명도협의가 필요할 수 있으며, 임대차관계의 실체가 확인되기 전까지는 명도 난도를 낮게 단정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 80.2%의 가격 여유, 하락 추세를 함께 봐야 한다

같은 단지 퀸스타운(신명)의 면적 134.97㎡ 실거래입니다. 확인된 전체 8건의 평균은 349,462,500원이지만, 여기에 2021년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 실제 응찰 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 301,000,000원과 최신 거래 305,000,000원(2026.03)을 우선 비교하는 편이 타당합니다.

현재 최저가 241,500,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 80.2%이며, 금액 차이는 59,500,000원입니다. 최신 거래 305,000,000원과 비교해도 낮습니다. 현재 추정 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득 기준에서도 이 가격 차이가 유지됩니다. 따라서 최근 확인된 거래가격 대비 가격상 여유는 존재합니다.

하지만 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래 흐름은 이전 시기 대비 17.7% 하락한 것으로 나타납니다. 과거 409,700,000원 거래까지 포함한 전체 평균을 기준으로 최저가가 69.1%라는 사실만 강조하면 가격 메리트가 과장됩니다. 최근 실거래의 표본도 2건이어서 개별 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 설명하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용을 차감하고, 흥국생명보험주식회사 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당한 모형입니다. 신청인 정오그룹의 별도 배당액은 0원으로 반영되어 있으며, 공유물분할에 따른 소유자 교부금의 실제 정산과는 구분해서 보아야 합니다.

집행비용 4,181,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 130,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 확정 배당액 및 소유자 교부금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격이 내려가면 배당 부족이 생긴다

현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 근저당권 채권최고액을 기준으로 미배당이 발생하지 않습니다. 3회 유찰 시나리오에서는 14,121,691원의 미배당이 예상됩니다. 그러나 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 매수인이 그 금액을 자동으로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

현재 최저가가 이미 최근 시세보다 낮다는 사실과, 더 유찰될 경우 취득단가가 낮아진다는 사실은 구분해야 합니다. 추가 유찰은 확정되지 않았고, 매각조건 및 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 미래 회차를 전제로 입찰 전략을 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 불로동 인천불로초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 시내버스정류장이 소재합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1998.11.30 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 아파트입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 전체 토지면적은 20,106㎡입니다. 평탄한 사다리형 토지에 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,394,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 성장관리권역·진입표면구역·가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 필지별로 절대·상대보호구역 등의 적용이 다릅니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 유지보수 상태와 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 614세대 아파트이지만, 134.97㎡형의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 거래 추세 -17.7%를 고려하면 과거 고가 거래를 기준으로 단기간 재매각을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공유물분할 판결과 매각대상 확인. 서데이비드병찬 7분의 5, 정오그룹 7분의 2의 공유관계 및 2025.06.12 경매개시 원인을 대조하세요. 특히 전체 부동산 매각 여부와 판결상 매각조건이 중요합니다.
• 박승원 점유관계 확인. 2012.03.07 전입, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임대차계약의 존재·실제 점유·배당요구·명도 가능성을 검토하세요.
• 동일 이름의 채무자 확인. 박승원은 과거 근저당권 채무자와 이름이 같습니다. 관계인 여부와 가장임차인 가능성을 확인하되, 이름만으로 동일인이나 허위 임차인이라고 단정하지 마세요.
• 근저당권 지분 변경 확인. 흥국생명보험주식회사 근저당권의 2023.01.17 변경등기와 2024.03.28 공유지분 이전을 함께 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 인천광역시서구와 국가 압류의 세목·법정기일·당해세 해당 여부 및 교부청구 내역을 확인하세요. 추정 배당표와 실제 배당은 차이가 날 수 있습니다.
• 실제 취득비용 확인. 현재 배당모형상 인수액은 0원이지만 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 공용관리비 등은 별도 검토 대상입니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 349,462,500원보다 최근 평균 301,000,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 시장 추세는 -17.7%입니다.
• 현장 확인. 전용 규모와 층, 내부 상태, 누수·수선 필요성, 승강기 및 공용시설 상태, 점유 여부를 확인해 가격에 반영하세요.
• 서류 최신성 확인. 2026.09.04 발급 등기사항증명서 이후의 변동 여부를 포함해 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·법원 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리를 확인한 뒤 응찰할 물건”

이 아파트의 현재 최저가는 241,500,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 301,000,000원의 80.2%로, 단순한 감정가 할인뿐 아니라 최근 실거래를 기준으로도 가격상 여유가 있는 상태입니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정되므로, 선순위 보증금을 추가 부담해 실질취득가가 높아지는 구조로 파악되지는 않습니다.

그렇다고 단순한 안전형 경매는 아닙니다. 공유물분할을 위한 경매라는 사건의 성격, 공유지분별 근저당권 변경, 보증금이 확인되지 않은 박승원 점유관계, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 존재합니다. 시장 또한 최근 거래 추세 -17.7%로 하락 중이며, 최근 실거래 표본은 2건에 불과합니다.

가격은 합격권, 권리·점유 확인은 필수. 종합적으로는 B등급 수준의 조건부 검토 대상으로 판단합니다. 응찰 전 공유물분할 판결과 매각범위, 점유자의 법적 지위, 세금 우선순위를 확인한 뒤 최근 실거래와 부대비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 편이 타당합니다.