수원지방법원 2025타경57552. 경기도 화성시 정남면 망월리 260-11 일대의 대지·토지와 경량철골조 판넬지붕 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 육점순이며, 말소기준권리는 2023.02.23. 설정된 안성제일신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이후 하나은행·서울보증보험·농협은행· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류와 2025.08.29. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 채권이 소멸한다”는 사실만으로 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 목록2 토지인 화성시 정남면 망월리 260-13 도로 53㎡의 을구 순위번호 12번 지상권설정등기(2022.12.29.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금전으로 계산된 인수액은 0원이지만, 권리 자체는 남기 때문에 이용·처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 정남면 망월리 260-11 · 도로명주소 경기도 화성시 효행구 정남면 정남동로324번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 토지 공업용 · 경량철골조 판넬지붕 건물 · 현장조사 당시 공실 |
| 토지 | 대 1,256㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 334,100원/㎡ |
| 소유자 | 육점순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,156,242,550원 / 1,156,242,550원 (신건) |
| 청구금액 | 804,764,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 토지는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당, 그러나 선순위 지상권은 인수
현재 등기부상 말소기준권리는 2023.02.23. 안성제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.11.24. 하나은행 가압류 416,088,845원, 2024년 서울보증보험 가압류 3건, 농협은행 가압류 10,680,429원, 2025.05.07. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 19,091,809원 등은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.03.13.의 종전 임의경매개시결정은 2025.04.15. 취하되어 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.08.29. 등기됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 당시 현장은 공실이었고, 이해관계인이 부재하여 상세한 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 주된 점유 리스크는 임차보증금 인수보다 장기 공실 상태와 시설 상태 확인 쪽에 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,156,242,550원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건 100%입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 토지 용도는 공업용이고, 현장조사 당시 건물은 장기간 공실 상태였습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,156,242,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,962,426원 |
| 2. 근저당 · 안성제일신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 416,088,845원 | 302,280,124원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,680,429원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 19,091,809원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,505,861,083원, 채권자 예상 배당은 1,142,280,124원, 미배당은 363,580,959원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 목록2 토지의 지상권은 별도로 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정림초등학교 남측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·창고·주택·농경지·임야가 혼재한 농공복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을간 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 1,256㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 334,100원/㎡입니다.
- 이용상태. 현장조사 당시 공실이었고 인근 주민 진술상 약 7년 정도 공실이었습니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 2층 건물과 단층 건물로, 샌드위치판넬·노출콘크리트·타일·벽지 등의 마감이 확인됐습니다.
- 설비. 급배수·위생 및 보일러 개별난방 설비가 있으나 장기간 방치되어 고장 유무는 미상입니다.
- 규제. 계획관리지역과 성장관리권역이 포함되고, 일부 토지는 성장관리계획구역(산업관리)입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록2 토지의 2022.12.29. 지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 목적·범위·존속기간 등 원등기 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록2 토지는 지분매각입니다. 일괄매각 구조에서 지분 토지와 인수 지상권이 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 함께 검토해야 합니다.
- 장기 공실 상태 확인. 약 7년 공실 진술이 있어 건물·설비의 노후나 고장 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 독립검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 최저가가 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 토지·건물 개별가치와 현장 상태를 별도로 산정해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현장은 공실이지만 이해관계인 부재로 상세 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 금전 인수액은 0원이지만, 지상권은 비금전적 권리부담으로 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만 보면 놓치는 물건
이 사건의 표면적인 배당구조는 단순합니다. 2023.02.23. 안성제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심은 목록2 토지의 2022.12.29. 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다.
가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,156,242,550원이 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 더욱이 현장조사 당시 공실이고 인근 주민 진술상 약 7년 동안 공실이었으며, 설비 고장 여부도 미상입니다. 후순위 채권 소멸은 명확하지만, 선순위 지상권·지분 토지·장기 공실이라는 실물 리스크가 남는 사건입니다. 신건이라는 이유만으로 접근하기보다 권리 원문과 현장 사용성부터 검증하는 편이 맞습니다.
