수원지방법원 2025타경58664. 용인시 처인구 김량장동 63-9의 12층 1202호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택입니다. 등기상 현재 소유자는 양현규이며, 2022.05.31 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 92,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권이 존재한다는 점과, 그 위험을 사실상 제거하는 확약서가 제출됐다는 점입니다.
정수경의 임차보증금은 92,000,000원이고 전입일은 2021.03.24, 확정일자는 2021.02.24입니다. 2023.04.25 주택임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 원칙만 보면 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 회차 배당 추정에서도 보증금 중 66,376,000원이 배당되고 25,624,000원이 미배당되는 구조로 계산돼 있습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전 임차인 정수경)가 2026.06.01 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 룰상 미배당액 25,624,000원이 존재하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 정수경 임차권에만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 63-9 12층1202호 · 백옥대로 1104 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택으로 이용중 |
| 비교면적 / 층 | 12.542㎡ · 지하3층 지상15층 건물 내 제12층 제1202호 |
| 소유자 | 양현규 · 2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2014.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차권자 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정수경 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 2021.03.24 / 2021.02.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원 |
2014.07.31 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원은 2016.03.21 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2026.05.28 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.04.25 등기된 정수경 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매각으로 자동 소멸하지 않지만, 이번 사건에서는 위 확약이 그 인수위험을 제거하는 핵심 문서입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 68,000,000원도 최근 시세보다 높다
에스원스마트빌의 비교면적 12.54㎡ 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 63,958,333원, 최신 거래는 60,000,000원, 최근 거래 범위는 58,000,000원~67,000,000원입니다. 확약 적용 후 매수인 인수가 0원이므로 신건 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 68,000,000원입니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.54㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 12.54㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.07 | 12.54㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 12.54㎡ | 6 | 62,500,000원 |
| 2026.07 | 12.54㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.06 | 12.54㎡ | 11 | 64,500,000원 |
| 2026.06 | 12.54㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 12.54㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2026.05 | 12.54㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 12.54㎡ | 14 | 62,500,000원 |
| 2026.05 | 12.54㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2026.03 | 12.54㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 평균 | 12건 | — | 63,958,333원 |
신건 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 63,958,333원의 106.3%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다 높을 뿐 아니라, 최근 12건의 최고 거래가인 67,000,000원도 웃돕니다. 따라서 확약으로 인수위험이 사라졌다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 할인은 생겼지만 가격 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 정수경 보증금(우선변제) | 92,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 25,624,000원입니다. 원칙만 적용하면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남지만, 2026.06.01 확약으로 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소가 약정돼 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 중앙동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물의 12층 1202호이며 사용승인일은 2014.06.30입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측 약 35미터 포장도로와 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심) 등이 기재돼 있으며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·도시재생 활성화 지역 등에도 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 에스원스마트빌은 299세대이며, 비교면적 12.54㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 63,958,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건과 정수경 임차권에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질 인수 기준. 배당 계산상 미배당 25,624,000원이 표시되지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 63,958,333원의 106.3%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 60,000,000원이며 최근 12건 최고 거래도 67,000,000원입니다. 신건 68,000,000원은 그보다 높습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공동주택입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2026.05.28 용인시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 92,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 25,624,000원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이어서, 정수경 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 63,958,333원의 106.3%이고, 최신 거래 60,000,000원과 최근 최고 67,000,000원도 웃돕니다. 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 없는 신건입니다. 결론은 권리는 확약 원문 확인 후 접근 가능, 가격은 보류입니다.
