제주지방법원 2024타경27914. 제주영어교육도시 내 제주아이파크스위트알 103동 3층 301호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 서은선·전철범이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2021년 8월 28일 매매를 원인으로 2022년 2월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 1,540,000,000원입니다.
같은 날 조용욱 명의의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 6월 12일 조용욱의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경27914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로240번길 9, 3층 103동 301호 (제주아이파크스위트알) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 서은선 2분의 1 · 전철범 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.08.28 매매 원인 · 2022.02.25 등기 · 거래가액 1,540,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 744,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용욱 / 1,025,199,999원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 근저당권 · 조용욱 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
확인된 실제 임차인 0명. 임차인 보증금이나 대항력·우선변제권으로 매수인이 떠안을 금액은 확인되지 않았습니다. 2022년 2월 25일 설정된 조용욱의 근저당권이 말소기준권리이며, 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권자가 배당으로 채권 전액을 회수하지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 1,520,000,000원, 2회 유찰된 기준 회차의 최저매각가는 744,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 조건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고, 경매 분류는 근린시설입니다. 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다 실제 이용 가능성, 임대수익, 공실 가능성, 관리비와 내부 수리비를 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 744,800,000원 | 734,952,000원 | 265,048,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 521,359,999원 | 513,746,399원 | 486,253,601원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 364,951,999원 | 359,042,671원 | 640,957,329원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실거래 시세 근거가 없으므로 어느 회차가 적정가격인지는 별도 시장조사로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 744,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,848,000원 |
| 1. 근저당 · 조용욱 | 1,000,000,000원 | 734,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 9,848,000원을 우선 공제한 뒤 근저당권자에게 734,952,000원이 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 265,048,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 구억리 구억리사무소 북서측 근거리에 있는 제주영어교육도시 내 물건으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로변에 위치해 도로 및 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 20m 도로, 북서측 약 12m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물이며, 기본위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 업무시설 건부지이며 토지면적은 11,115.8㎡, 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이, 토지이용 자료에는 일반상업지역 등이 표시돼 있으므로 입찰 전 토지이용계획확인원과 건축물대장 원본을 대조해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 조건 실거래와 임대자료가 확인되지 않아 실제 매매·임대 수요와 적정 가격은 현지 중개업소 및 거래 원본을 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%만 보지 말고 같은 단지·동일 이용 형태의 최신 실거래와 매물, 임대료를 확인해 실질취득액 744,800,000원의 적정성을 검증하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 점유관계, 내부 마감, 누수·설비 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 경매 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 가능 범위, 숙박·임대 운영 가능 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비 확인. 2024.07.05 기준 미납관리비 502,240원이 확인됐습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 공용·전용부분 구분을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사 당시 이해관계인을 만나지 못했습니다. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 별도로 확인하세요.
- 채권액 구분. 신청채권 청구액은 1,025,199,999원이고 등기상 근저당 채권최고액은 1,000,000,000원입니다. 배당 부족액은 매수인 인수가 아니지만 배당요구와 채권계산서 원본은 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인원을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 과거 신탁 이력은 말소됐고, 2022년 2월 25일 조용욱의 근저당권이 말소기준권리입니다. 확인된 실제 임차인은 0명이고 기준 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 1,520,000,000원에서 2회 유찰돼 744,800,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 동일 조건 실거래 비교가 없고 내부 상태가 확인되지 않았으며, 502,240원의 미납관리비 중 공용부분이 승계될 가능성도 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 추가 검증. 시세·임대수익·수리비·점유관계를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
