수원지방법원 2025타경59669. 수원 영통동 루벤하임에이 2층 203호, 감정 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·발코니 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 채권보다 임차권입니다. 2023.07.20 김형준 명의의 주택임차권이 보증금 260,000,000원으로 등기돼 있고, 전입일 2021.10.15·확정일자 2021.09.27로 말소기준인 2025.12.31 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당표만 보면 현재 회차에서도 집행비용 때문에 4,440,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김형준 관련 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 김형준에 관한 것일 뿐, 별도로 확인된 이진백에게까지 확대되지 않습니다. 이진백은 2024.02.23 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 2층203호 · 영통로200번길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등) · 대상면적 32.51㎡ |
| 소유자 | 권민지 (2022.02.21 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 별도 점유자는 미상
등기상 말소기준은 2025.12.31 강제경매개시결정입니다. 2021.08.06 설정된 서수원새마을금고 근저당 2건은 2021.10.13 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김형준의 2023.07.20 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 위험을 가지지만, 2026.06.01 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 / 2021.09.27 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이진백 | 2024.02.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. *김형준은 배당표상 현재 회차 미배당 4,440,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.01 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 이진백에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 260,000,000원은 ‘뚜렷한 할인’이 아니다
루벤하임 시세 자료는 대상면적 32.51㎡와 매칭되며, 확인된 거래 7건의 평균은 261,714,285원, 최저는 250,000,000원, 최고는 292,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02의 260,000,000원이고, 현재 최저매각가도 정확히 260,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세 평균의 99.3%이므로 숫자만 보면 평균보다 아주 조금 낮을 뿐, 시세보다 싸다고 단정할 수준의 할인은 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 33.47㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 32.51㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 261,714,285원 |
중요한 점은 거래시점입니다. 비교 가능한 최신 거래가 2022.02이고 매각기일은 2026.09.14입니다. 따라서 99.3%라는 비율만으로 현재 경매가격의 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 특히 본건은 이진백의 임차보증금과 우선변제관계가 미확정이므로, 확정분 실질취득 260,000,000원에 추가 인수위험이 얹힐 가능성까지 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김형준 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김형준 보증금 중 4,440,000원이 미배당되어 매수인 인수로 표시되지만, 확약에 따라 김형준 관련 실질 인수는 0원입니다. 이진백 관련 금액은 보증금이 확인되지 않아 위 배당표에 숫자로 반영할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 김형준 룰상 미배당 | 확약 반영 김형준 인수 | 이진백 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 4,440,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 55,712,000원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 96,729,600원 | 0원 | 미상 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택으로, 방2·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 망포역 남동측 인근에 위치하며, 남측 중로변 일대에는 근린생활시설 및 주상용 건물이 있고 주변으로 대단위 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 망포역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 루벤하임은 30세대, 사용승인일은 2021.07.16입니다. 확인된 거래표본은 2022.01~2022.02에 집중돼 있어 현재 가격 판단에는 시차를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이진백 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·점유관계를 원본 서류에서 확인해 대항력 및 인수금액을 확정해야 합니다.
- 김형준 확약 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 260,000,000원은 최신 거래 260,000,000원과 같고 최근 시세 평균의 99.3%입니다. 현재 회차 가격만으로 뚜렷한 할인이라고 보기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오의 의미 구분. 김형준은 확약 때문에 1회·2회 유찰 시에도 실질 인수 0원이지만, 이진백 관련 위험은 유찰만으로 사라지지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·점유상태 확인. 배당표에 반영되지 않은 비용과 실제 인도상태는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 호재는 명확합니다. 보증금 260,000,000원인 김형준 임차권은 원래 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형이지만, 2026.06.01 확약으로 김형준 관련 실질 인수는 0원이 됐습니다. 그러나 별도 임차인 이진백의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수 여부가 아직 미상입니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 260,000,000원은 최신 거래 260,000,000원과 같고, 최근 시세 평균 261,714,285원의 99.3%입니다. 더구나 비교 거래가 2022.01~2022.02에 집중돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “김형준 리스크 해소”만 보고 안전형으로 분류하기보다, “확약 밖 임차인 위험을 먼저 해소해야 하는 보수적 검토형”으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
