180,875,000원
수원지방법원 2024타경57885. 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 319의 단독주택 + 토지 경매입니다. 감정가는 369,132,400원, 현재 최저매각가는 180,875,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 지상 2층, 사용승인일은 2002.07.16.이며 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 493.0㎡, 지목은 대입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현 소유자 한국일자리개발진흥주식회사는 2019.12.19. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광주성남하남산림조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단·국의 압류 3건과 이경숙의 후순위 근저당권, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57885 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 319 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 지상 2층 · 사용승인 2002.07.16. |
| 토지 | 493.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 한국일자리개발진흥주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 369,132,400원 / 180,875,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주성남하남산림조합 / 131,236,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인되는 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 등기상 매수인이 승계하는 후순위 근저당권이나 압류는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 180,875,000원은 감정가 369,132,400원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래가격·최신 거래·가격 추세를 통한 검증이 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 주위는 단독주택·펜션·농경지·임야가 혼재하고, 이스트밸리CC 남측 인근에 위치합니다. 차량 진출입은 가능하지만 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가돼 있습니다. 이런 물건은 토지 형상·도로 조건·건물 상태·제시외 건물과 지역 수요에 따라 실제 매매가가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,332,250원 |
| 1. 근저당 · 광주성남하남산림조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이경숙 | 70,000,000원 | 21,542,750원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 226,000,000원 중 예상 배당액은 177,542,750원, 미배당은 48,457,250원입니다. 신청채권자 청구액은 131,236,250원이지만 배당표는 근저당권의 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이스트밸리CC 남측 인근이며, 주위는 단독주택·펜션·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하나, 버스정류장 거리와 버스 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상 2층, 사용승인 2002.07.16. 외벽은 사이딩, 내부는 페인트·벽지 등, 창호는 섀시 창호이며 위생급배수설비와 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 493.0㎡, 지목 대, 완경사·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 251,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각 대상의 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 180,875,000원 | 177,542,750원 | 48,457,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,612,499원 | 124,039,924원 | 101,960,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,628,749원 | 86,633,432원 | 139,366,568원 | 0원 |
낙찰가가 낮아져도 매수인이 떠안는 금액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 배당 부족은 후순위 채권자 쪽에서 커집니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 인수액 증가로 연결되는 대항력 임차인형 구조가 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장가치 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물 상태와 주변 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 매각물건명세서와 감정평가서 원문에서 정확히 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·건강보험 관련 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있음을 감안해야 합니다.
- 토지 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등 해당 토지의 제한사항을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 아파트처럼 표준화된 거래가격이 형성되기 어렵고, 대중교통도 다소 불편한 편이므로 매도기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘실제 가치’
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 단순합니다. 2019.12.19. 광주성남하남산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 가격 결론은 다릅니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 없어 180,875,000원이 시세보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 게다가 단독주택 + 토지, 2회 유찰, 대중교통 다소 불편, 여러 토지이용 제한, 제시외 건물 포함이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·환금성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
