수원지방법원 2024타경65237. 위례 지웰푸르지오 제105동 제16층 제1604호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 부미래주식회사이며 2021.08.02 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 1,350,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2022.02.08 설정된 정효윤의 근저당권, 채권최고액 200,000,000원입니다. 이후 2024.08.28 임의경매개시결정과 2025.03.10 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. LEE HOON의 전입일이 말소기준보다 하루 빠르고 대항력도 있는 것으로 조사돼 있으므로, 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 위례대로 220, 105동 16층1604호 (학암동,위례 지웰푸르지오) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 29층 내 제105동 제16층 제1604호 |
| 소유자 | 부미래주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 883,000,000원 / 883,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,122,842,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 하루 빠른 전입
2018.07.16 하나은행 근저당과 2021.08.02 동수원새마을금고 근저당, 2022.01.26 영등포농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.02.08 정효윤 근저당권 200,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호윤 | 2022.02.10 | 미상 | 2024.09.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LEE HOON | 2022.02.07 | 미상 | 확인 필요 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
정호윤은 2022.02.10 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 조사됐고 2024.09.20 배당요구를 했습니다. 반면 LEE HOON은 2022.02.07 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 미배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 883,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,230,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 정효윤 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 671,770,000원 |
제시된 배당 계산에서는 근저당권 200,000,000원이 전액 배당되고 671,770,000원이 소유자 잔여로 계산되며 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 무엇보다 LEE HOON의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 883,000,000원 | 200,000,000원 | 671,770,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 706,400,000원 | 200,000,000원 | 496,936,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 565,120,000원 | 200,000,000원 | 357,068,800원 |
가격은 유찰될수록 883,000,000원에서 706,400,000원, 565,120,000원으로 내려갑니다. 그러나 LEE HOON의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 최저가 하락을 곧바로 실질취득액 하락으로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 학암동 스타필드시티위례점 북측 인근, 위례신도시 내 주거지대로 공원·아파트단지·상업용 및 업무용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·주차장·지역난방에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)이며 공시지가 8,045,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축물. 위반건축물로 조사되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LEE HOON 보증금 확인. 2022.02.07 전입·대항력 있음으로 조사됐으므로 보증금 원금과 배당 가능액, 미배당 잔액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 한국토지주택공사가 전세사기피해자 임차인 정효윤에게서 양수한 우선매수권은 1회에 한하므로 실제 행사 여부가 외부 낙찰 가능성을 좌우합니다.
- 배당표의 인수 0원만 믿지 않기. 제시 배당표는 LEE HOON의 미상 보증금을 확정 반영한 결과가 아니므로 실제 실질취득액은 별도 계산해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 883,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지 수치로 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류에서 임차보증금과 우선매수권 행사 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 최종 인수액을 먼저 확정해야 한다”
이 사건의 등기 자체는 말소기준권리 2022.02.08 이후 권리가 매각으로 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 임차관계에서 이야기가 달라집니다. LEE HOON은 말소기준보다 앞선 2022.02.07 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 따라서 낙찰가 883,000,000원에 추가 인수액이 붙을지 현재로서는 확정할 수 없습니다.
또한 한국토지주택공사가 전세사기피해자 임차인 정효윤으로부터 양수한 우선매수권이 1회 존재해 외부 낙찰에도 제한 변수가 있습니다. 권리 위험이 확정되지 않은 상태에서 신건 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 가격이 아니라 LEE HOON의 보증금, 두 번째는 우선매수권의 실제 행사 여부입니다.
