춘천지방법원 2025타경1814. 춘천시 동산면 봉명리 787 일원의 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골조 철골조지붕 단층 공장이고, 부속건물은 창고·저온저장고 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지, 계획관리지역이며 면적은 982.0㎡입니다. 현재 소유관계는 양우바이오주식회사농업회사법인 지분 982.74분의 972.9126과 김천안 지분 982.74분의 9.8274로 구성되어 있습니다.
권리관계의 기준점은 2004.03.09. 하나은행 근저당권 364,000,000원입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회·신용보증기금·농수산물유통공사의 근저당권과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소되어 있고, 기준권리 이후의 신한은행 근저당과 2025년 이후 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1814 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동산면 봉명리 787, 787-1 · 강원특별자치도 춘천시 동산면 원무동길 175 |
| 용도 | 공장 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 982.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 공장 · 공장부속시설(창고) · 부속건축물(창고, 저온저장고 등) |
| 소유자 | 양우바이오주식회사농업회사법인 · 김천안 |
| 감정가 / 최저가 | 1,381,112,950원 / 1,381,112,950원 (신건) |
| 청구금액 | 300,170,515원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 110,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 하나은행
말소기준은 을구 7번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이고 공동담보에는 봉명리 787, 787-1이 기재되어 있으며 이후 787-4도 공동담보 변경에 포함됐습니다. 2016.05.03. 신한은행 근저당권 180,000,000원, 2025년 이후의 강원신용보증재단· 기술보증기금·서울보증보험·중소기업은행·중소기업중앙회·농협은행·동춘천농업협동조합· 농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유 — 2건 모두 말소기준 이후
| 성명 / 법인 | 사업자등록·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사바이오마을 | 2008.08.04 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김천안 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사바이오마을은 2008.08.04.자로 조사됐고 보증금은 10,000,000원입니다. 김천안은 2021.10.27.자로 확인됐으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 건 모두 2004.03.09. 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 특히 김천안은 공유자이면서 임대차 현황에도 확인되는 만큼 실제 사용관계와 명도 범위는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,381,112,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,211,130원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 133,255,846원 | 133,255,846원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 392,695,923원 | 392,695,923원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 42,505,155원 | 34,950,051원 |
| 8. 가압류 · 중소기업중앙회 | 87,900,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,942,435원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 동춘천농업협동조합 | 51,031,615원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 163,769,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 1,716,100,715원, 채권자 예상배당은 1,364,901,820원, 미배당은 351,198,895원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 일괄매각·기계기구 — 이 사건의 핵심 현장 리스크
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있으며 제시외 건물 및 관정 등도 포함됩니다. 반면 공장및광업재단저당법 제6조 등기부상 기계기구목록은 모두 소재불명으로 확인됐습니다. 또한 목록 1, 2 지상에 있는 화물박스는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동춘천산업단지 동측 근거리에 위치하며 주변은 공업단지·농경지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골조 철골조지붕 단층 공장으로 외벽은 판넬 마감, 내벽은 판넬·페인팅·일부 타일붙임, 창호는 플라스틱 샤시 등입니다.
- 부속시설. 창고·저온저장고 등 부속건축물이 있으며 기본적인 위생·급배수설비와 일부 저온저장설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 982.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 포함되어 있으며 닭·오리·메추리·개·돼지, 젖소 등에 관한 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실재 확인. 등기부상 기계기구목록은 모두 소재불명입니다. 첨부된 기계기구 감정평가 명세표와 현장 설비를 직접 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록 1, 2 지상의 화물박스는 매각에서 제외됩니다. 경계와 점유·반출 관계를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 주식회사바이오마을과 김천안 모두 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 퇴거·인도 절차를 확인해야 합니다.
- 김천안 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 관정 등 포함 범위를 감정평가서 도면·목록과 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2004.03.09. 하나은행 근저당권입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 동일한 신건이므로 인근 공장용지·공장 거래 사례와 실제 설비 가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실물 자산 확인’이 먼저다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2004.03.09. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 신한은행 근저당과 다수의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임대차 조사 대상 2명도 모두 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보면 부족합니다. 공장·토지 일괄매각이고, 등기부상 기계기구목록은 모두 소재불명이며 매각 제외 물건도 존재합니다. 신건 가격 1,381,112,950원의 시장 경쟁력 역시 별도 거래 비교 없이 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 그러나 현장·설비·점유 확인이 선행돼야 하는 공장 경매입니다.
