춘천지방법원 2025타경2196. 횡성군 갑천면 삼거리 227-20 일원의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 가·나동이 단독주택, 다동이 근린생활시설이며, 목록 11은 건축물대장상 소매점 (농산물판매장)이지만 현황은 팬션입니다. 따라서 일반 주택 한 채처럼 접근하기보다 토지·주택·근린시설이 섞인 복합 물건으로 보는 것이 맞습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.09.27 횡성군산림조합의 근저당권 299,000,000원입니다. 이후 국 압류, 전태식 근저당, 농업협동조합중앙회·소상공인시장진흥공단 가압류, 박금수 근저당과 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2196 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 삼거리 227-20 · 227-22 · 227-24 제가동호 / 외갑천로 536-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 가·나동 단독주택 · 다동 근린생활시설 |
| 소유자 | 엄계월 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,303,838,000원 / 1,303,838,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 횡성군산림조합 / 328,305,192원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.27 근저당권 · 횡성군산림조합 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항의 기타참고사항은 “임대미상임”으로 되어 있어 실제 점유·임대관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 가점보다 회차별 배당구조를 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,303,838,000원입니다. 동일하거나 유사한 물건의 실거래 근거가 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트를 이유로 등급을 올리기보다, 권리와 현장·행정 리스크를 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,303,838,000원 | 879,365,657원 | 0원 | 409,033,963원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,043,070,400원 | 879,365,657원 | 0원 | 150,874,039원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 834,456,320원 | 823,711,757원 | 55,653,900원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 제공된 시뮬레이션상 채권총액 879,365,657원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 55,653,900원의 미배당이 발생합니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 배당 부족이 곧바로 매수인 승계로 연결되는 구조로 제시되어 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,303,838,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,438,380원 |
| 1. 근저당 · 횡성군산림조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전태식 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 51,205,337원 | 51,205,337원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 27,660,320원 | 27,660,320원 |
| 5. 근저당 · 박금수 | 251,500,000원 | 251,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 409,033,963원 |
배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액은 328,305,192원이고, 시뮬레이션상 횡성군산림조합 근저당 배당은 채권최고액 299,000,000원을 기준으로 합니다.
④ 이용상태·토지·현장 리스크
- 이용상태. 가·나동은 단독주택, 다동은 근린생활시설로 이용 중입니다. 목록 11은 건축물대장상 소매점(농산물판매장)이지만 현황은 팬션입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4·6·7·8은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 입찰기일 전 농지취득자격증 신청이 가능하므로 관할 관서에 미리 발급 여부를 확인해야 합니다.
- 관광농업 승계. 목록 6·7은 낙찰자가 관광농업을 승계하는 경우 농지취득자격증명이 불필요합니다. 전용일은 2018.8.6, 전용신청인은 엄계월, 전용목적은 관광농업조성입니다.
- 매각 제외 물건. 목록 3·4 지상 컨테이너와 목록 6 지상 캠핑 구조물 11동은 매각에서 제외됩니다.
- 분묘. 분묘 소재 여부는 입찰 시 확인이 필요하며, 분묘가 존재한다면 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4·6·7·8 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 전기타 등으로 이용 중입니다.
- 정자. 일괄매각에는 제시외 정자 및 건물이 포함됩니다. 목록 9는 건축물대장상 정자 3동이 등재되어 있으나 현황은 2동이고 1동은 소재불명입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성군 갑천면 삼거리 소재 농촌마을 내 토지로, 주위에 주택·전·답·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 정보는 면적 1,567㎡, 지목 유원지, 토지이용상황 전기타, 완경사·부정형·소로한면입니다.
- 지역·규제. 보전관리지역과 농림지역이 포함되고 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 보전산지·임업용산지·준보전산지, 공장설립제한지역 등이 기호별로 적용됩니다.
- 공시지가. 확인된 토지 공시지가는 20,600원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌지역의 토지·단독주택·근린생활시설 복합 물건에 농지취득자격증명과 매각 제외 시설까지 결합되어 있어 일반 주거용 집합건물보다 입찰 전 검토할 조건이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 4·6·7·8의 발급 가능성을 관할 관서에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 핵심입니다.
- 관광농업 승계 여부. 목록 6·7의 관광농업 승계를 선택할 경우 적용되는 요건을 갑천면 및 사실조회회신서와 대조하세요.
- 제외 시설 위치 확인. 목록 3·4의 컨테이너와 목록 6의 캠핑 구조물 11동이 낙찰 후 이용·명도·철거에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 분묘 현장 확인. 토지 내 분묘 존재 여부를 직접 확인하고, 존재할 경우 분묘기지권 가능성을 검토하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가 1,303,838,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 주변 유사 토지·건물 거래와 직접 비교한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후 등기권리가 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 권리표 자체는 비교적 정리하기 쉽습니다. 하지만 실제 입찰 난도는 별개입니다. 목록 4·6·7·8의 농지취득자격증명, 목록 3·4의 컨테이너, 목록 6의 캠핑 구조물 11동, 분묘 존재 가능성, 공부와 현황 차이, 목록 11의 소매점과 팬션 이용 차이가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 1,303,838,000원이며, 이 금액을 최근 시장가격보다 싸다고 평가할 직접 근거는 없습니다. 따라서 권리 인수는 낮지만, 현장·행정·환금성 리스크는 높은 편으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 여부는 농지취득자격증명 발급 가능성과 제외시설·분묘·점유관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
