춘천지방법원 2025타경2817. 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리 568-6에 있는 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층이 다가구주택(펜션), 지하 2층이 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 이규학이며, 2024.05.31 소유권보존 이후 2025.12.05 채권자 한승우의 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
별도의 근저당권이나 압류 기록은 확인되지 않고, 이 사건에서는 2025.12.05 강제경매개시결정이 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2817 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리 568-6 · 강원특별자치도 춘천시 사북면 화악지암길 140 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 지하1층 다가구주택(펜션) · 지하2층 근린생활시설 |
| 토지 | 406㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이규학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 745,713,200원 / 745,713,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승우 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준
2024.05.31 이규학의 소유권보존 이후, 2025.12.05 채권자 한승우의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 별도의 근저당권은 없고, 이 강제경매개시결정이 본 사건의 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 비교는 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 최저매각가 745,713,200원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 동일하며, 매수인 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 745,713,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 745,713,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 596,570,560원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 477,256,448원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 596,570,560원, 2회 유찰 시 477,256,448원으로 계산되어 있으며, 각 시나리오에서 신청채권자 청구금액 100,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 유리한지는 별도 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 745,713,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,857,132원 |
| 1. 경매개시결정 · 한승우 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 635,856,068원 |
집행비용은 9,857,132원, 신청채권자 한승우에게는 청구금액 100,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 635,856,068원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 춘천시 사북면 지암리 소재 이상원미술관 북동측 원거리에 위치하며, 주위에는 숙박시설과 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 지하1층은 다가구주택(펜션), 지하2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하2층 건물이며, 위생·급배수설비, 심야전기보일러 난방, 화재탐지, 스프링클러, 정화조(30인용)가 설치되어 있습니다.
- 토지. 406㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형, 소로한면이며 공시지가는 67,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 소하천구역, 영농여건불리농지 관련 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물 및 관정이 포함되고, 공부상 물탱크실은 현황상 CCTV실로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 주민등록·사업자등록 및 실제 임대차 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 관정이 포함되므로 감정평가서와 현황을 대조해 실제 매각 범위를 확인하세요.
- CCTV실 현황 확인. 공부상 물탱크실이 현황상 CCTV실로 사용 중이므로 현장 이용상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·가축사육제한구역·소하천구역·영농여건불리농지 관련 제한이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 745,713,200원의 시장가격 적정성은 별도 현장 시세와 유사 물건 거래사례로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 핵심은 점유와 가격 검증
이 사건은 등기상 별도의 근저당권이나 압류가 없고, 2025.12.05 강제경매개시결정이 말소기준권리로 계산된 단순한 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 실거래 시세 자료도 없어 점유관계와 745,713,200원의 가격 적정성 확인이 입찰 전 핵심입니다. 1회 유찰 시 596,570,560원, 2회 유찰 시 477,256,448원으로 내려가더라도 시세 자료 없이는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
