춘천지방법원 2025타경50528. 인제군 북면 원통리 732-11, 원통로147번길 5 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 분류돼 있으나, 매각물건명세서에는 목록2 건물이 공부상 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 3층 근린생활시설이고 현황상 3층은 주거용주택으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 지상 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
권리구조는 신건 아파트처럼 단순하지 않습니다. 현재 강제경매개시결정인 2025.02.21. 갑구 14번이 말소기준으로 잡혀 있는데, 그보다 앞선 2009년 국 압류, 2016년 현봉도 가압류 10,000,000원, 2024년 주식회사항상위드 가압류 652,929,601원이 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 여기에 대항력 임차인들이 겹치므로 등기·점유 두 축을 동시에 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 732-11 · 강원특별자치도 인제군 북면 원통로147번길 5 |
| 용도 | 연립/다세대 · 목록2 공부상 3층 근린생활시설, 현황 3층 주거용주택 |
| 소유자 | 강의석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 472,206,000원 / 231,381,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 항상위드 / 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 429.0㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 213,200원/㎡ · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리가 핵심
2004.10.29. 설정된 양구축산업협동조합의 근저당권 234,000,000원은 춘천철원축산업협동조합으로 이전된 뒤 2017.03.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 2005년 서울보증보험 가압류 75,528,000원도 2005.09.20. 해제로 말소됐고, 2020년 이수현 가압류 10,000,000원 역시 2023.01.16. 해제로 말소됐습니다. 과거 2017년·2018년·2024년 경매개시결정도 각각 취하 또는 말소 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 확인 보증금 58,000,000원 인수
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 이 가운데 5명의 확인된 보증금 합계가 58,000,000원이고, 예상배당에서는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 나머지 1명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 사용부분 | 신고일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사에스앤티세라믹박숙자 | 1층3호 | 2017.10.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 이영만 | - | 2001.04.22 | 5,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 5,000,000원 승계 |
| 최왕구 | - | 2018.04.10 | 30,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 30,000,000원 승계 |
| 김옥자 | - | 2018.10.17 | 10,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 10,000,000원 승계 |
| 주식회사항상위드김항주 | 1층4호 | 2022.03.18 | 3,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 3,000,000원 승계 |
| 주식회사건희나노엔택신승재 | 3층 | 2020.07.28 | 10,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 10,000,000원 승계 |
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 231,381,000원 | 473,587,935원 | 58,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 161,966,700원 | 542,030,435원 | 58,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 113,376,690원 | 589,940,185원 | 58,000,000원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 231,381,000원에서 161,966,700원, 113,376,690원으로 내려가지만, 확인된 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 58,000,000원으로 그대로 잡혀 있습니다. 동시에 채권 미배당액은 473,587,935원 → 542,030,435원 → 589,940,185원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수 자체가 권리위험을 정리해 주는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,039,334원 |
| 인수 · 이영만 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최왕구 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김옥자 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사항상위드김항주 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사건희나노엔택신승재 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 현봉도 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 주식회사항상위드 | 652,929,601원 | 217,341,666원 |
| 4. 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 항상위드 | 38,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 700,929,601원 중 예상배당은 227,341,666원, 미배당은 473,587,935원입니다. 확인된 임차보증금 58,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물·현황 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각제외 물건. 목록1 지상에 컨테이너 2동이 소재하며 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 3층 근린생활시설이나, 현황 3층은 주거용주택으로 사용 중입니다.
- 옥탑 확인. 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 옥탑(계단실) 16㎡는 건축물대장에 존재하지만 등기부에는 존재하지 않습니다.
- 토지 조건. 429.0㎡, 대, 주상용, 완경사·가로장방·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 지역·구역. 준보전산지 접함, 배수구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사에스앤티세라믹박숙자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 원문에서 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확인 인수 58,000,000원 반영. 현재 최저가 231,381,000원만 자금계획에 넣지 말고, 확인된 인수보증금을 더한 289,381,000원을 최소 기준으로 봐야 합니다.
- 말소기준 이전 등기권리 확인. 국 압류, 현봉도 가압류 10,000,000원, 주식회사항상위드 가압류 652,929,601원의 실제 매수인 부담 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주거용주택의 차이, 미등기 옥탑 16㎡, 매각제외 컨테이너 2동의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 집행 이력 점검. 2017년 임의경매, 2018년 강제경매, 2024년 강제경매가 각각 취하·말소된 이력이 있고 2025년 현재 강제경매가 진행 중입니다.
- 집행정지 이력 확인. 2025.11.28. 채무자겸소유자 및 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 현재 절차 상태와 매각기일 진행 여부를 법원 원문에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수 범위
이 물건은 숫자만 보면 감정가 472,206,000원에서 최저가 231,381,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 확인된 임차보증금 인수만 58,000,000원이고, 이를 더한 실질취득은 이미 289,381,000원입니다. 그 위에 보증금 미상 점유자 1건이 남고, 말소기준 이전의 국 압류·현봉도 가압류·주식회사항상위드 가압류도 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “낙찰자가 최종적으로 무엇을 얼마까지 떠안느냐”입니다. 현 단계에서는 확인된 58,000,000원만으로도 단순 최저가보다 실질부담이 크게 올라가며, 미상 보증금과 선순위 등기권리를 확정하기 전에는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 인수범위 확정이 먼저인 사건입니다.